[ 信息发布:本站 | 发布时间:2014-09-20 | 浏览:1219次 ]

2014-07-11 工银私人银行

三个月前，笔者接待了一个早几年投资地产行业的老总，他决定由本律师团队帮他设计家族财富传承方案。在方案中有一个重要的部分是帮他进行不动产传承方案的规划。当天，他是带着自己的全部房产证出现在律师办公室的。同来的还有两个司机，每个司机各背一个大的编织袋，整整两个编织袋里放满了房产证……

这一情形再次唤起了我的共鸣：服务了中国这么多高端家族，不得不承认中国人应该是这个世界上最喜欢买房子的民族之一了！我们固执于“家天下”这个温情概念的同时，也根深蒂固的眷恋着那个承载“家”的“房子”。

中国高端客户购置房产进行家庭置业的如此热情，引起我们更多的专业思考：投资买房子没有问题，但是家族传承不动产的税费成本你考虑了吗？今天借此机会，跟大家分享一下本团队为中国高端家族进行不动产传承时所积累的一些税务筹划经验。

第一，在我国遗产税尚未正式出台前，将不动产赠送给子女的传承成本分析。

首先，我认为讨论这个问题的前提是你的子女是一个有资格接受赠与的人。这点恐怕很多人不以为然，我自己的房子送给谁不行啊？更何况是我的亲生子女？这个想当然的观点显然在中国是行不通的。我们服务的很多家族都想现在就把大批量的不动产直接赠送给二代子女，但面临的惨状却是：爱子，发乎情，但止于行！不能赠与的原因太多了：比如，子女已移民（或是持香港身份），根据我国目前房屋管理政策，外籍人士一般不能受赠中国不动产；再比如，家族的大部分不动产在北、上、广、深等一线有限购政策的城市，如果成年子女不符合该城市购置房屋资格，基本就等于其同时没有接受赠与不动产的资格（在我国，父母将自己名下的房产赠与自己未成年子女，各地政策也不相同。如北京父母可以将房产赠与未成年子女，而深圳目前还存在一些障碍）。

如果恰好我们客户持有的不动产所在城市不存在限购问题，子女也未移民，当然可以通过赠与的方式把房子送给子女。根据目前规定涉及的税费包括：0.1%至1.2 %的赠与公证费、0.05%的印花税、3%的契税、0.1‰至5‰的评估费（各地税率有差异）。假设我们赠送给孩子的房产总估价在5000万元的话，那么仅契税一项就高达150万元，再加上其他税费总的赠与成本在200万元左右。

第二，假设十年后我国正式开征遗产税，届时将不动产赠送给子女税费传承成本分析。

我们假设十年后我国会出台《遗产税法》，那么按照国际惯例，同时我国很可能还会开征赠与税，那么赠与税率也很有可能与遗产税税率相当。按照我国财政2010版《遗产税暂行条例草案》来看，1000万元以上的财产的赠与税税率为50%，那么5000万元的房产的赠与税将要达到两千余万元。我国遗产税的开征无疑会将财富家族的整个传承成本压力再次提升。

同时，我们看到《遗产税暂行条例草案》中规定：遗产税出台前五年赠与的财产也要纳税。这说明即使是提前通过赠与的方式将不动产传承给子女，那么如果恰巧赠送后很快我国开征了遗产税，我们本以为可以少纳税的方案也要面临重新交纳高额税费的境遇。

自2013年2月国务院通知表示我国要研究在适当时期开征遗产税课题后，很多的财富家族选择了在短时间内将不动产赠与传承给子女。但也有很多家族担心把财产给了子女后，虽然节省了传承成本但却失去了财产控制权。其是这个问题也不难解决，完全可以选择将每套不动产的大部分赠送给子女，小部分仍留在父辈名下，这样做的好处是：在绝对控制传承成本的前提下，同时保留创一代对财产的相对控制权。

第三，父母百年后，不动产通过继承方式给子女的传承成本分析。

当然，很多创一代的父辈们不愿意有生之年把自己的财富传承给子女，从而失去对财富的绝对控制，而是希望选择通过继承的方式将不动产留给子女。根据我国法律规定，继承可以是法定继承，也可以是遗嘱继承。以遗嘱继承成本为例，涉及的税费名目相对是最繁杂的，首先要涉及百分之零点一至百分之一点二的赠与公证费，接下来还可能会涉及高达百分之五十的遗产税、继承权公证费、高额律师费及法院诉讼阶段产生的一系列费用。

通过上述比较不难看出似乎在遗产税出台前选择通过赠与的方式将不动产传承给子女是非常好的安排，是最节约成本的明智之选，但在我们家族财富传承专业人士眼中看来，也不尽然。有一个先觉性的问题必须先搞清楚，家族日后要这些不动产干什么？是自住、出租还是纯粹为投资后变现？为什么这么问呢？是因为如果是自住或出租你就大胆的选择赠送来节约传承成本。但如果是计划日后变现，那么我们在考虑传承成本时就不能仅仅考虑父亲赠与给子女这一个环节，传承给子女后如果家族日后有计划在一定时间内出售房产，那么该房屋面临的个税税基将是最高税基。原因很简单，因为出售人的房子是白白得到的。但对于整个家族财富传承方案来说，这种只顾眼前成本忽略后续家族财富系统规划的传承方案无疑就是完全失败的。

综上所述，在高端家族的不动产传承方案选择上仅仅税费筹划一个课题在中国就有着非常复杂的考量。财富传承方案一定是要站在整个家族利益的高度精细安排，才能够真正使得家族财富有的放矢。

本文作者：大成律师事务所北京总部从事家族财富传承的专业律师 李爽

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