[ 信息发布:本站 | 发布时间:2021-08-12 | 浏览:698次 ]

作者 | 唐青林 李舒 赵跃文北京云亭律师事务所

【阅读提示】

在金钱债权执行中，一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，判断能否排除执行的分歧点之一在于是否存在非买受人自身原因未办理过户登记。结合九民纪要的规定及司法实践中形成的裁判规则，执行主编围绕该争议问题分上下两个专题进行分享，以回应业内朋友的迫切需求。

【裁判要旨】

在金钱债权执行中，非购房消费者的买受人将不动产登记在其他人名下，将面临着被法院强制执行的法律风险，能否以提出执行异议进而排除法院的强制执行，最核心的要点在于不动产未过户可否归责于买受人。如果买受人能证明已经积极向出卖人主张履行过户，且存在不能办理过户的客观理由，那么买受人就可以依法排除执行法院对该不动产的强制执行。反之，则无法排除强制执行。

【案情简介】

一、2011年9月21日，东方资产、中坤地产公司签订监管协议，约定中坤地产公司在锦州银行北京分行开立监管账户，监管某项目的销售回款。

二、2012年11月5日，东方资产同意中坤地产公司将已办理抵押登记的在建工程和现房全部进行对外销售。

三、2013年10月29日，中坤地产公司向张瑞强出售两套房屋，张瑞强一次性付款，且办理网签手续。11月，中坤地产公司向张瑞强交付使用。

四、2014年10月29日，重庆高院因东方资产与中坤地产公司之间的借款合同纠纷查封了包括案涉房屋在内的部分房屋。

五、2016年8月22日，重庆高院裁定继续查封中坤地产公司名下含案涉房屋在内的相关财产。张瑞强提出执行异议，重庆高院裁定中止执行案涉房屋，东方资产不服提起执行异议之诉。

六、重庆高院一审认为，我国遵循“抵押财产经抵押权人同意方可转让”的原则，抵押权人是否同意抵押人转让抵押财产是判断未办理过户登记是否非因买受人自身原因的重要事实。张瑞强作为买受人，在购买案涉房屋过程中已尽到了充分的注意义务，东方资产的诉讼请求不能成立。

七、最高院认为，中坤地产公司未将转让价款提存或清偿东方资产债务，系中坤地产公司违反合同约定及严重失信，也是东方资产应当承担的合同风险，张瑞强对此并无过错。因此，买受人张瑞强在购买案涉房屋过程中已尽到相应的注意义务，案涉房屋未能办理过户登记并非张瑞强的原因。

【裁判要点】

本案核心焦点是张瑞强对案涉房屋享有的物权期待权是否足以排除东方资产的强制执行？最高法院及重庆高院在民事判决书中对上述问题予以论述：

1. 抵押登记具有公示公信效力，买受人依据抵押权人向房管部门出具的同意中坤地产公司对外出售房屋的声明，因而购买房屋，尽到注意义务，本身并无过错，属于非因买受人原因未能办理过户登记的法定理由。因此，买受人要求排除对该房屋的执行行为合法有据。

2. 中坤地产公司与东方资产之间签订的监管协议，虽然约定了东方资产对监管账户的合同上的监管权利，中坤地产公司也负有将购房款支付到监管账户的合同义务。然而，上述监管协议签订于中坤地产公司与东方资产之间，在未书面形式告知买受人的情况下，不对买受人产生约束力。因此，买受人要求排除对该房屋的执行行为。

3. 中坤地产公司的违约和失信导致东方资产无法执行案涉房屋，通过本案提示在已抵押不动产的买卖交易中的抵押权人和买受人，要充分注意抵押人的失信问题，以免抵押权人无法实现对房屋的优先受偿权，也避免了买受人无辜陷入执行程序的诉累。

【实务经验总结】

北京云亭律师事务所唐青林律师、李舒律师的专业律师团队办理和分析过大量本文涉及的法律问题，有丰富的实践经验。大量办案同时还总结办案经验出版了《云亭法律实务书系》，本文摘自该书系。该书系的作者全部是北京云亭律师事务所战斗在第一线的专业律师，具有深厚理论功底和丰富实践经验。该书系的选题和写作体例，均以实际发生的案例分析为主，力图从实践需要出发，为实践中经常遇到的疑难复杂法律问题，寻求最直接的解决方案。

结合办理大量执行案件的经验以及根据司法实践的真实案例，现将本案的实务经验总结如下：

1. 通过本案提示在已抵押不动产的买卖交易中的抵押权人和买受人，要充分注意抵押人的失信问题。作为抵押权人，应当注意将不动产转让价款的支付方式或监管账户等，通过在其同意销售证明上载明等方式为买受人知晓，才能避免已抵押不动产转让价款的流失；同时，买受人在合同签订时也应注意抵押权人权利保障的方式，积极提供合同签订、占有使用、价款交付的相关证据，其物权期待权才能依法得到保护。

2. 房屋买受人应正当行使权利，避免滥用执行异议，刻意给执行程序造成障碍。司法实践中，存在大量房屋买受人以购房消费者自居，然后向执行法院提起执行异议或者执行异议之诉，以阻碍执行程序的正常推进，不免存在滥用执行异议权利的可能。虽然现行法律、司法解释规定购房消费者的权利优先于债权人的抵押权，但是买受人应当正当行使权利，以免因执行错误而给自己造成不必要的损失。

3. 在价值判断上，法律不仅保护抵押权人基于商业交易关系而产生的商业权益，还特别保护特殊买受人基于日常生活购买民用住房的生存权利。当商业利益与生存权利发生冲突时，法律及司法将侧重保护买受人，同时也为抵押权人打开了另外一扇窗户，即基于商业合同向债务人或者抵押人主张民事权利，最终实现利益的平衡。

【相关法律规定】

《民法典》

第八百零七条 【发包人未支付工程价款的责任】发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020修正）

第二十七条 申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。

第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

第二十九条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

【法院判决】

以下为法院在裁定书中“本院认为”部分对该问题的论述：

本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”由于抵押登记具有公示公信效力，对于已有抵押登记的不动产买卖，抵押权人同意抵押人转让抵押财产，或买受人代为清偿债务消灭抵押权，是判断未办理登记非因买受人自身原因的两个标准。如未经抵押权人同意，除非买受人代为清偿债务以消灭抵押权，否则抵押权人对不动产上的抵押登记不负有涂销义务。如抵押权人同意转让抵押财产，转让价款用以提前清偿抵押权人债务或提存的义务主体是抵押人，而非买受人，抵押人未将转让价款用以提前清偿抵押权人债务或提存的，仍应承担相应的担保责任；抵押权人对不动产上的抵押登记负有涂销义务，除非抵押权人与买受人有约定或抵押权人有为买受人所知晓的相关声明。

本案中，抵押权人东方资产已向房管部门出具《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》，抵押人中坤地产公司亦将其作为案涉房屋买卖合同的附件，张瑞强对于案涉房屋的买卖产生合理信赖。虽东方资产与中坤地产公司签订《监管协议》对销售回款进行监管，但该协议并不为案涉房屋买受人张瑞强当然知晓，监管账户亦未在张瑞强与中坤地产公司的合同中约定为付款账号，中坤地产公司未将转让价款提存或清偿东方资产债务，系中坤地产公司违反合同约定及严重失信，也是东方资产应当承担的合同风险，张瑞强对此并无过错。因此，张瑞强作为买受人，在购买案涉房屋过程中已尽到相应的注意义务，案涉房屋未能办理过户登记并非张瑞强的原因。

通过本案提示在已抵押不动产的买卖交易中的抵押权人和买受人，要充分注意抵押人的失信问题。作为抵押权人，应当注意将不动产转让价款的支付方式或监管账户等，通过在其同意销售证明上载明等方式为买受人知晓，才能避免已抵押不动产转让价款的流失；同时，买受人在合同签订时也应注意抵押权人权利保障的方式，积极提供合同签订、占有使用、价款交付的相关证据，其物权期待权才能依法得到保护。

【案件来源】

中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司与张瑞强、北京中坤锦绣房地产开发有限公司、北京中坤投资集团有限公司、北京中坤长业房地产开发有限公司、黄怒波申请执行人执行异议之诉一案二审民事判决书[最高人民法院（2018）最高法民终217号]

【延伸阅读】

1

房屋买受人积极要求开发商办理过户手续，但因案涉房屋尚未办理竣工验收手续，客观事实不具备办理过户的条件，法律应当保护买受人的物权期待权，排除对该房屋的强制执行。

案例一：最高人民法院在四川省第四建筑有限公司与万季青、陕西省现代农业发展中心执行异议之诉一案二审民事判决书[（2019）最高法民终1862号]中认为，本案中，案涉房屋尚未办理竣工验收手续，客观上不具备办理产权过户登记的条件。万季青作为案涉房屋买受人，已履行了支付房屋价款的主要义务，案涉房屋未办理过户登记手续，并非其自身原因导致，且其一直积极向现代农业主张权利，对于未办理过户登记，万季青并无过错。同时，案涉房屋未登记在万季青名下，但万季青作为无过错的不动产买受人对案涉房屋享有的物权期待权，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，足以排除强制执行。

2

抵押权人未同意抵押房屋对外销售的，买受人未对案涉房屋的他项权证进行审查，且明知案涉房屋存在在建工程抵押的事实，存在主观过错，无法据此排除对该房屋的强制执行。

案例二：最高人民法院在张应虎与重庆国际信托股份有限公司、遵义新奥房地产开发有限公司、云南星长征投资开发控股集团有限公司、云南长松园陵园有限责任公司、遵义星长征投资发展有限公司、陈庆忠案外人执行异议之诉一案二审民事判决书[（2019）最高法民终1703号]中认为，依据本院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，张应虎虽然与新奥房地产公司签订了具有商品房买卖合同性质的《商品房认购协议书》及《商品房认购补充协议书》，但在原审中未提供证据证明其于2015年9月2日即案涉房产首轮查封时间之前已合法占有该不动产，其于二审中提交的营业执照显示其经营的咖啡厅注册经营的时间为2015年12月09日，亦不能证明其在人民法院查封之前合法占有了案涉房屋；新奥房地产公司于2014年5月取得案涉房产的《房屋产权证》，国际信托公司于2014年6月取得案涉房产的抵押他项权证，张应虎购房时明知案涉商品房存在在建工程抵押，但未尽到审慎的注意义务，在未核查案涉房屋权属及他项权属状态的情况下，仍与新奥房地产公司签订商品房认购协议，其对所购房屋未能办理过户登记亦有过错，不属于非因买受人自身原因未能办理过户登记的情形。

案例三：最高人民法院在程从兴与福建省建新建筑公司、福州和平房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案再审民事裁定书[（2019）最高法民申4321号]中认为，本案中，案涉房产自2003年7月1日已被一审法院查封，2011年11月10日福州市房地产交易登记中心向一审法院的函告内容亦表明该房产在登记系统中自始处于查封状态。程从兴与和平公司系于2011年4月22日签订《商品房买卖合同》，作为理性房屋买受人，购房时理应向福州市房地产交易登记中心询证确认所购房屋情况，而其在再审申请书中亦陈述福州市房地产交易登记中心在房产档案中记载案涉房产处于查封状态，表明程从兴在签订《商品房买卖合同》时对于案涉房产的登记状态系为明知或应知。同时，双方在《商品房买卖合同》中对案涉房产逾期办理产权登记的违约责任等内容并未进行约定,既有违常理亦可从旁印证程从兴对案涉房产权属登记可能存在困难有所预期。现并无证据表明程从兴曾主张办理权属过户登记手续，故原审法院认为即便如程从兴所述，其签订合同时案涉房产并非为查封状态，亦存在怠于行使自身权利，未及时办理过户登记之情形。

3

房屋买受人主张排除执行法院的强制执行，应当积极举证证明非因自身原因未办理过户登记的事实，比如商品房买卖合同、提交办理过户登记的材料以及客观不能办理过户登记等事实，否则将承担举证不能的不利后果。

案例四：最高人民法院在陶智与黄萍、宜宾红楼梦酒业股份有限公司、文万彬执行异议之诉一案再审民事裁定书[（2017）最高法民申4657号]中认为，关于案涉房屋未办理过户登记是否因为陶智自身原因的问题。从举证责任分配上说，案外人提出执行异议或者提起执行异议之诉，应当举证证明非因自身原因未办理过户登记。根据陶智的申请，二审法院依法向云南省昆明市房产交易中心调查核实。证据显示，2014年12月8日，房产交易中心的档案资料中，文万彬名下其他房产提交了交易手续材料，而本案诉争的三套房产的交易手续资料并未显示，即在2014年12月24日一审法院查封前，没有证据证明陶智已向相关部门申请办理过户登记。另，除本案争议三套房产外，其余七套房产均于2014年12月9日变更买卖合同登记备案至银箭公司名下，银箭公司实际控制人为陶智。综上，陶智未能举证证明非因自身原因未办理案涉房产的过户登记，其应承担相应的法律后果。

（转自法客帝国）

（编辑人：董悦）

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