[ 信息发布:本站 | 发布时间:2021-08-12 | 浏览:472次 ]

作者 | 唐青林 李舒 赵跃文北京云亭律师事务所

【裁判要旨】

购房消费者的名下在拟被执行房屋所在设区的市或者县级市范围内没有用于居住的房屋，或者虽有一套房屋但从购买房屋的面积上仍然体现用于改善生活状况的房屋，应当视为所购房屋用于居住且名下无房，且无须证明在其他地区或者其子女名下是否有其他住房的事实，进而可以排除强制执行。但所购房屋用于商业投资的情形除外。

【案情简介】

一、2015年7月5日，竺玢、赵后林与中潜公司签订《商品房买卖合同》，用途为住宅，面积84.44㎡，总金额291318元，且已支付175318元。

二、2017年3月21日，武汉中院应广发行武汉分行申请，裁定查封潜江市横堤路13号“中珠·家春秋”房地产在建工程项目。包括上述房屋。

三、2018年3月28日，湖北高院就广发行武汉分行案作出终审民事判决，龙起公司向广发行武汉分行支付借款本金、利息、罚息及复利1.8亿元。

四、2018年5月2日，武汉中院应广发行武汉分行申请，进行执行立案。后对诉前查封的在建工程项目进行评估、拍卖。在执行过程中，竺玢、赵后林提出执行异议，要求排除广发行武汉分行对涉案房屋的强制执行。

五、2019年12月2日，房管中心出具的《房屋登记记录》载明，竺玢、赵后林于2012年6月18日登记住房一套，面积43.6㎡。

六、武汉中院认为，案外人竺玢、赵后林系夫妻关系，竺玢名下虽有一套住房，但该住房面积仅有43.6㎡，其购买的案涉房屋面积为84.44㎡，仍属于满足基本生活之需要，符合九民纪要规定的精神，可以排除广发行武汉分行对案涉房屋的强制执行。

【裁判要点】

本案核心焦点是案外人竺玢、赵后林对案涉房屋享有的权利是否能够排除执行？武汉中院在执行裁定书中对上述问题予以说理：

1. 案外人是否属于购房消费者。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（下称《优先权批复》）第一条和第二条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《复议规定》）第二十七条规定及原则，本案中，案涉房屋用途为住宅，案外人竺玢、赵后林属于上述规定中的“消费者”，且已支付大部分款项，故其享有的权利可以对抗本案在建工程的抵押权人。

2. 案外人购买案涉房屋是否满足基本生活之用。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》规定，商品房消费者名下虽有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”。本案案外人竺玢、赵后林系夫妻关系，竺玢名下虽已有一套住房，但该房屋面积仅有43.6平方米，其购买的案涉房屋面积为84.44平方米，仍属于满足基本生活之需要，可以认定其符合上述规定精神。

3. 案外人是否足额支付房款。经查，案外人在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，并已支付房屋价款超过合同约定总价款的百分之五十。故，案外人对案涉房屋享有的权利能够排除执行。

【实务经验总结】

北京云亭律师事务所唐青林律师、李舒律师的专业律师团队办理和分析过大量本文涉及的法律问题，有丰富的实践经验。大量办案同时还总结办案经验出版了《云亭法律实务书系》，本文摘自该书系。该书系的作者全部是北京云亭律师事务所战斗在第一线的专业律师，具有深厚理论功底和丰富实践经验。该书系的选题和写作体例，均以实际发生的案例分析为主，力图从实践需要出发，为实践中经常遇到的疑难复杂法律问题，寻求最直接的解决方案。

结合办理大量民事案件的经验以及根据司法实践的真实案例，现将本案的实务经验总结如下：

1. 房屋买受人对非因自身原因未办理过户登记负有举证责任。根据谁主张谁举证的基本规则，买受人作为案外人向执行法院申请排除被执行人的执行标的，应当同时满足《执行复议规定》第二十八条规定的四种情形，且应对上述四种情形承担举证责任。具体到是否“非因自身原因”未办理过户登记的情形，买受人应当举证证明确实存在积极为过户做准备、向登记机关提交过户材料以及积极履行法定或者约定义务等情形，达到免除自身原因的情形。本期裁判规则全面归纳买受人可以找到排除执行的合理客观理由的情形，可以借鉴其做法。

2. 房屋买受人应正当行使权利，避免滥用执行异议，刻意给执行程序造成障碍。司法实践中，存在大量房屋买受人以购房消费者自居，然后向执行法院提起执行异议或者执行异议之诉，以阻碍执行程序的正常推进，不免存在滥用执行异议权利的可能。虽然现行法律、司法解释规定购房消费者的权利优先于债权人的抵押权，但是买受人应当正当行使权利，以免因执行错误而给自己造成不必要的损失。

3.债权人提高警惕，注重可能带来的风险，应当在交易中做好以下三方面的审查：第一，关于债务人对外签订的商品房买卖合同以及实际履行情况，审查是否存在合同内容与履行情况不一致的情形；第二，审查执行标的（物）的实际情况，审查是否存在权利负担、是否存在交付不能、是否存在合法在先占有的情形；第三，审查潜在法律风险或者诉讼风险，特别关注执行标的（物）可能引来的由案外人发起的执行异议或者排除执行的风险以及应对措施。

【相关法律规定】

《民法典》

第八百零七条 【发包人未支付工程价款的责任】发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020修正）

第二十七条 申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。

第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

第二十九条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

【法院判决】

以下为法院在裁定书中“本院认为”部分对该问题的论述：

本案当事人原审时签订的调解协议是否侵害案外人利益，应主要考察本案双方当事人签订的《房屋买卖协议》及履行情况是否足以排除另案的执行，而不应简单以本案标的物已被另案执行为由撤销当事人达成的调解协议。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”2019年11月8日发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条认为，金钱债权执行中，商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。“实践中，对于该规定的前3个条件，理解并无分歧。对于其中的第4个条件，理解不一致。一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。”

本案中，田兴祥与蒋祥忠、王青玉的借款发生在2013年4月6日，到期后因蒋祥忠、王青玉不能归还，双方于2015年7月3日签订以房抵债的协议，宜昌市夷陵区人民法院2018年3月26日在执行过程中对案涉商铺委托评估的价值为118.61万元，与双方债务本息及双方在《房屋买卖协议》约定的130万元价值区别不大，不存在以过分低于房屋价值的价格予以转让的情形，且原借款约定的履行期限已经届满，应当认定双方签订的以物抵债协议的性质为房屋买卖合同。双方签订书面的《房屋买卖协议》后，田兴祥向蒋祥忠、王青玉交付的130万元借款（本息）视为已支付的房屋买卖价款，双方原借贷关系消灭，成立新的房屋买卖合同关系。一审法院认为田兴祥并未依《房屋买卖协议》的约定向蒋祥忠、王青玉实际支付购房款，双方签订的《房屋买卖协议》仍然是担保合同的性质没有事实和法律依据。双方在签订《房屋买卖协议》后不久即于2015年底将房屋交付给田兴祥占有使用，因此时蒋祥忠、王青玉尚未取得房屋所有权证，无法办理房屋过户手续。2016年8月1日，案涉房屋的开发商宜昌金亚房地产有限公司代蒋祥忠、王青玉办理了房屋所有权证及土地使用权证，但因蒋祥忠、王青玉未向宜昌金亚房地产有限公司支付为其垫付的办证契税及房屋维修基金、印花税等费用42587.16元，该房屋所有权证及土地使用权证一直为宜昌金亚房地产有限公司所持有，未交付给蒋祥忠、王青玉，且蒋祥忠一直不配合田兴祥办理房屋过户手续，故双方未到房屋登记部门进行房屋所有权转移登记。上述情形可以认定为“非因买受人自身原因未办理过户登记”的合理客观理由。综上，田兴祥与蒋祥忠、王青玉之间签订的房屋买卖合同及履行情况符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件。一审法院再审撤销双方当事人原审达成的调解协议并驳回田兴祥的诉讼请求没有法律依据，本院二审应予纠正。

【案件来源】

田兴祥与王青玉房屋买卖合同纠纷一案二审民事裁定书[湖北省宜昌市中级人民法院（2019）鄂05民再50号]

【延伸阅读】

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房屋买受人以实际行动为过户登记做准备、实际申请过户登记以及积极履行商品房买卖合同义务等情形的，视为买受人实施了积极行为，可以作为考虑其未办理过户登记有合理的客观理由的因素。

案例一：最高人民法院在王金水与刘海泳、阮海娟、孙小虎执行异议之诉一案再审民事裁定书[（2019）最高法民申1907号]中认为，本案中，刘海泳与阮海娟、孙小虎于2013年12月2日签订《房屋买卖合同》，购买了案涉房屋，该房屋于2016年4月被人民法院查封。河南省驻马店市驿城区人民法院（2015）驿民初字第1453号生效民事判决确认刘海泳签订的上述《房屋买卖合同》有效，并查明刘海泳于2013年12月21日向阮海娟支付了全部购房款，阮海娟于同日将案涉房屋交付给刘海泳，刘海泳入住至今。王金水主张上述《房屋买卖合同》无效、刘海泳未在案涉房屋被查封前占有该房屋、亦未支付全部价款，但其提供的证据尚不足以推翻上述生效判决所认定的事实。另外，2015年12月份，河南浙商置业投资有限公司开始为小区住户办理房产证时，刘海泳提出了申请，但该公司以刘海泳办理房产证的依据是人民法院判决，需要人民法院执行手续为由拒绝为其办理。刘海泳遂于2016年3月7日向河南省驻马店市驿城区人民法院申请执行，该院于2016年5月23日作出（2016）豫1702执668号执行裁定，以（2015）驿民初字第1453号民事判决中无明确的给付内容为由，驳回刘海泳的执行申请。以上可以看出，刘海泳在涉案房屋被查封前在积极推动办理房屋登记过户手续。因此，案涉房屋未办理过户登记并非因刘海泳自身原因所致。

案例二：最高人民法院在王光志与成都农村商业银行股份有限公司簇桥支行、何方案外人执行异议之诉一案二审民事判决书[（2019）最高法民终370号]中认为，从案涉房屋未完成权属转移登记的原因看，在服饰店于2014年注销后，王光志为尽快完成案涉房屋权属转移登记，与服饰店协商并于劳动合同期满前提前一次性支付了剩余按揭贷款，应视为王光志积极行使权利。在付清按揭款后一个月左右，案涉房屋被人民法院查封，但结合《说明》中“‘合同’到期半年内，甲方将房屋过户到乙方名下”的过户时间约定，以及前述王光志提前一次性归还剩余按揭款等事实，可以综合认定，并非因王光志的原因导致案涉房屋在法院查封前未转移登记到其名下。

案例三：海南省高级人民法院在张爱明、钟廷国与程某、成朝阳案外人执行异议之诉一案再审民事裁定书[（2019）琼民申627号]中认为，经查明，程某在诉讼中已经多次表示愿意将剩余购房款3万余元交付法院执行，且从本案房屋未办理过户登记的原因来看，虽然存在如张爱明、钟廷国所主张的若程某将银行按揭款一次性还完即可办理过户登记手续的情况，但从程某与成朝阳签订的《房屋买卖合同》的内容来看，一次性还款并非程某所负有的合同义务，程某关于未办理过户登记手续并非其自身原因造成具有一定的合理性。鉴于程某已经基本履行完其合同义务，且在程某已对涉案房屋装修入住多年，对涉案房屋享有的特定债权优于张爱明、钟廷国享有的一般金钱债权的情况下，原判依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条并基于交易安全及公平原则考虑，判决不得执行涉案房屋，认定事实及适用法律并无明显不当。

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强制执行应以被执行人的责任财产为限，因交易相关方及行政部门的不配合导致该土地使用权未变更到被执行人名下，也可以作为排除强制执行土地使用权的合理的客观理由。

案例四：北京市高级人民法院在呼和浩特市土地收购储备拍卖中心与李明晓、内蒙古立元新技术应用有限责任公司等案外人执行异议之诉二审民事判决书[（2019）京民终321号]中认为，强制执行应当以被执行人的责任财产为限。执行异议之诉作为排除不当执行的诉讼制度，审理重点应当围绕着系争执行标的物是否属于被执行人的责任财产而展开。在土地收购储备中心收到相关材料后，随即向呼和浩特市房地产产权市场管理处申请办理注销产权证号（呼房权证回民区字第XXXX号、第2013137926号）两宗房产，直至2016年4月19日办理完毕。在取得上述《房屋灭失证明》后，土地收购储备中心才能办理案涉土地使用权的注销、变更。一审法院依据李明晓提出的财产保全申请于2016年6月29日对案涉土地使用权采取了查封保全措施。上述事实表明，尽管《国有土地使用权收购协议》存在土地使用证60日内办理相关权属证书的注销、交易事宜的约定，但上述程序的完成需要交易对手和行政部门的配合，并非完全取决于土地收购储备中心，一审法院关于土地收购储备中心怠于办理土地使用权移转登记的认定与事实不符。因立元新技术公司在查封时对其名下的土地使用权并不享有实体民事权利，立元新技术公司名下的土地使用权并非其责任财产，李明晓不得申请对案涉土地使用权进行强制执行。

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房屋买受人因出卖人未足额缴税、房屋涉及民事纠纷以及房屋尚未竣工等客观原因导致没有过户的，均属于“非因买受人自身原因”未办理过户登记，可以产生排除对该房屋强制执行的法律后果。

案例五：福建省厦门市中级人民法院在曹春周与中国厦门国际经济技术合作公司、厦门经济特区对外贸易集团公司、侯岩卫、吴胜玉、厦门奥力龙科技有限公司、厦门奥龙体育器材有限公司、葛胜煌、陈惠珍、余金生、葛友鹏、卢健福案外人执行异议之诉一案二审民事判决书[（2019）闽02民终146号]中认为，曹春周上诉主张其受让讼争房产，则应当依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，审查曹春周受让讼争房产之行为能否排除国经公司、外贸公司申请执行之行为。上述四个要件均需同时符合，缺一不可。曹春周在二审中陈述，其先行装修导致无钱支付过户登记所需税费。纳税系公民之义务，未予以缴纳税款致讼争房产无法过户的责任在于曹春周，不属于“非因买受人自身原因未办理过户登记”之情形，故曹春周的受让行为不足以排除国经公司、外贸公司的执行主张。曹春周的上诉主张均缺乏事实和法律依据，应予以驳回。

案例六：浙江省龙泉市人民法院在白宝林与周国标、张建光案外人执行异议之诉一案一审民事判决书[（2019）浙1181民初1154号]中认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，在满足其他三个条件的情况下，关于对该条第四个条件即非基于买受人自身原因未办理过户登记的理解，一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。具体到本案中，案涉房产之所以未办理过户登记是因为当时案涉房产证用于张建光夫妇银行抵押贷款而无法办理过户手续，后来张建光将房产证交予原告时，因为张建光夫妻均涉及其他执行案件而未予以协助原告办理过户手续，被告张建光亦对此表示认可。因此，本案中，原告白宝林未办理过户登记是有其合理的客观理由的，可以认为符合该条件。综上，原告白宝林符合上述法律条文的规定且被告周国标取得对登记在被告张建光名下案涉房产的执行依据系（2018）浙1181民初2590号民事判决书所确定的金钱债权，该执行行为的请求权基础为一般金钱债权，而原告白宝林所享有的物权期待权从性质上应优先于一般金钱债权，因此原告享有足以排除案涉房产强制执行的民事权益，其要求解除对案涉房产查封的请求，本院予以支持。

案例七：河南省扶沟县人民法院在曹国军与王凤娥、齐玉环、靳新生执行异议之诉一案一审民事判决书[（2019）豫1621民初4078号]中认为，曹国军与齐玉环签订的房屋买卖协议已在本院证据和事实认定时作出分析认定为有效协议，且该买卖协议签订于2019年4月28日发生在本院查封2019年7月19日前；《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条关于“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书”的规定系管理性强制性规定，并非效力性强制性规定，故，本院认定曹国军在本院查封案涉房产之前已与齐玉环签订合法有效的书面买卖合同。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中关于“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定，仅要求买受人“合法占有”，并未以必须实际入住或使用为占有的唯一必须要件；亦即法律上的实际占有并非限定于实际使用，只要案涉财产处于权利人实际管控之中即可；结合曹国军提交的商品房买卖合同原件、收据原件、东方明珠业主临时公约原件、前期物业服务协议原件及河南亨景源公司出具的证明和准住通知单；经综合分析判断，在本院查封之前曹国军已合法占用该房屋。曹国军已按房屋买卖协议约定的价款将159万元房款全部支付齐玉环。因案涉房屋属于在建工程且至今尚未办理竣工验收，客观上不具备办理产权过户登记的条件，曹国军未办理过户登记有合理的客观理由而非自身原因所造成。曹国军提出的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的全部情形，且其权利能够排除执行。

（转自法客帝国）

（编辑人：董悦）

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