[ 信息发布:本站 | 发布时间:2014-10-31 | 浏览:555次 ]

夫妻一方擅自出卖共有房产有效吗？

国文律师：

我经人介绍以35万元的价格从李某处转让房产一套，已办理了过户登记，当时李某说他妻子在外地不能回来签字，但妻子同意卖房。现李妻回来，以丈夫擅自转让夫妻共同财产为由要求宣告合同无效，而李某也辩称，卖房没有告诉妻子。请问，夫妻一方擅自出卖共有房产有效吗？

张先生

张先生：

我国《物权法》106条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。最高人民法院关于适用《婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条规定：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。最高人民法院关于适用《婚姻法》若干问题的解释（三）第十一条第一项规定：一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。

据此，我们认为，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定该处分行为无效，但法律对此也有特殊规定。首先，你和李某都属于完全民事行为能力人，对买卖该房屋意思表示真实，虽然没有书证能证明李某妻子是同意卖房的，但房子作为家庭中价值很大的财产，从签订合同、支付价款、交付房屋到变更产权登记，都需要较长的时间和较为复杂的手续，李某妻子从未提出异议，你有理由相信其为李某夫妻双方共同意思表示，你属于法律规定的善意第三人。其次，你支付了合理对价且双方已将该房屋权属变更登记到你名下。按照法律规定，李某妻子无权以自己不知情为由要求宣告该买卖合同无效。当然，如果证实李某在妻子不知情的情况下擅自处置了属于夫妻共同所有的财产，李某显然存在过错，李妻可以依据《婚姻法》及《物权法》的相关规定要求分割李某获得的房价款及要求赔偿损失，但不能对抗善意第三人。

国文律师

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