[ 信息发布:本站 | 发布时间:2023-04-25 | 浏览:114次 ]

作者：尹超 北京市中盾律师事务所

地下车位权属的法律分析

——豪车争位热点的法律冷思考

一、借以研究的案例

近日，广东某市一小区地下停车场内，一女子因争抢地下车位同他人产生纠纷，女子自称其配偶是某国企书记，表示要“开50台某品牌豪车”堵占车位，视频里的画面及言行相当夺取眼球，成为近期社会热点事件。

事件的女主角很快受到全网围观，当地国资委做出权威披露，称女子所称人员确是当地国企高管，不过目前是离异单身状态，当事女子与其系情侣关系。公众对热点事件当事人的质疑，相信会有一个权威的调查结论。冷静思考，争议车位权属或使用权的模糊不清，是这个热点事件的导火索。

非产权车位使用权的分配和使用问题，在全国各大城市均都相当突出。女主角称自己的车位被他人占据多时，其前提是车位的产权或使用权是属于女主角。我们以法律为视角来冷静分享一下地下车位的权属问题。

二、小区车位的分类和权属属性

小区内停车位分地面停车位和地下停车位，地下停车位分为产权车位、人防车位和非产权非人防车位几种，现就车位的类别和权属试分析如下：

1、地面停车位应归属于小区业主共有

地面的停车位一般都是敞开式的，产权属于全体业主，归业主共同共有。业主购买了房屋并取得产权证书后，便对小区内国有土地享有用益物权，即小区内的国有土地使用权归全体业主共有。规划的小区地面停车位，开发商或者物业均无权处置。法律依据为《民法典》第二百七十五条：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。

2、符合条件的地下产权车位应归属于开发商所有

签订了地下车位土地出让合同、交纳出让金的地下车位，开发商和业主通过约定的方式确定这部分车库的权属归开发商，那么这部分车位的产权就属于开发商所有。

在全国绝大部分地区，这些车位是可以办理预售登记证并办理非住宅性质不动产权证书的。对于这部分地下产权车位，开发商可以对这些车位通过出售、出租的方式获得经营收益，但 车位的出租和出售均应首先满足本小区的业主需要。法律依据为《民法典》第二百七十六条：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。

这类产权车位虽产权归属于开发商，但使用性能上就跟小区的其他公共配套一样，供全体业主停车使用，所获得的收益归属于开发商。

3、开发商投资的部分地下车位虽未办理产权，符合法定条件的车位也归开发商所有

开发商自行投资建设地下车库,但未办理产权登记也未与业主约定归属的，只要该部分车位面积没有计入容积率即未占用小区土地的使用权权利，且未被证明投资款已经分摊入建安成本的，该部分车位产权应归属于开发商。

如果地下车位的建筑面积计入公摊，那么开发商无权出售车位，车位产权属于全体业主所有。在诉讼当中，关于车位是否纳入公摊面积，从《商品房买卖合同》附件中的面积分摊说明表便可以明确；对于建设成本是否已摊销到业主购房款中，对此问题不同的法官有不同的理解、认识和举证责任分配方案，并在综合案件证据的情况下综合认定。若主张权利异议的一方未能举证证明将建造人防工程的成本核算在住宅开发成本之内，则可能承担被驳回的不利后果。

在最高人民检察院向最高人民法院提出抗诉的（2018）最高法民再263号案中，最高法认为开发商在房屋销售初始并未与业主约定地下车库的归属或者使用,而是通过签订物业服务合同委托交付给物业公司进行管理和收取相关的费用。在开发商与小区业主并未约定地下车库的归属或者使用,亦无法证明地下停车场的建设款项列入由业主分摊的涉案小区的建设成本时,地下车位由开发商建设、投资的,仍归开发商所有。因地下车位在没有计入容积率即并未占用涉案小区土地的使用权,不宜认定地下车库已随案涉小区项目土地使用权的转让,一并转移给全体业主所有。物业服务合同到期后,开发商有权依据合同约定收回地下车位及相应的收益。最终判决驳回了申诉人深圳某物业公司的申诉请求。

在判决说理部分，最高法认为：申诉人未提交证据证明案涉地下停车场开发成本已相应分摊到各个商品房的出售价格之中，因此不宜认定案涉车位已随开发项目所有权的转让而一并转移给全体业主。检察机关的该抗诉意见，不予采纳。因并无事实和法律依据证明业主或者业主委员会有处置车位的权利，故申诉人关于其与业主之间签订新的委托合同而占有案涉车位的主张不能成立。

4、人防车位的归属和使用问题存在一定争议

人防工程，是指为保障战时人员与物资隐蔽、人民防空指挥、医疗救护而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。据此，可以将人防工程分为两大类，一是单独建设的人防工程(简称单建人防工程)，二是结合地面建筑修建的人防工程(以下简称结建人防工程)。无论通过前述何种方式修建，人防工程始终与军事、国防利益休戚相关，与不特定多数人员的战时安全等公共利益紧密相连，因而具有不同于一般建筑设施的特殊属性。

国家投资单独修建的地下防空建筑用于平时停车时，基于投资主体及保障战时人员物资隐蔽、人防指挥等与军事和国防利益相关的单一目的，通常认为属于国家所有，并无争议。实践中有争议的是，由社会投资者投资结合民用建筑修建的人防车位（即结建人防车位）所有权归属问题。现行法律对于此种结建人防车位的所有权归属并无明确规定，各地规章千差万别，由此带来理论上的巨大争议和审判实务上的不统一。

《人民防空法》第5条第2款规定：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”该规定仅明确了投资者对所投资建设的人防工程享有平时使用收益权，但并未涉及所有权归属。因此，根据该条规定，无法判断结建人防车位的所有权归属。现行法律并没有对结建人防车位的所有权问题作出清晰明确的界定，地方规章和最高法院的裁判观点大致形成了结建人防车位归国家所有和归投资者所有两种类型。

部分地方法规和规章的规定如下：

（1）《上海市民防工程建设和使用管理办法》(2019年修正)第20条规定：“第二十条民防工程的投资者可以按照房地产管理的有关规定取得民防工程的所有权。民防工程的所有权登记，按照本市房地产登记的有关规定执行”；

（2）《湖南省人民防空工程产权管理办法》（2004年7月起实施）第四条规定：“人防工程实行谁投资、谁所有的原则。战时服从人民政府统一调用”，第五条规定：“人防工程产权实行登记发证的管理制度。人防工程产权证书为国家现行房屋产权证书，不另行制发人防工程产权证书”，第六条规定：“人防工程所有权人依法占有、使用、抵押、出租、处分人防工程和取得收益等的合法权益受法律保护。人防工程由所有权人和使用人履行维护义务，不得毁坏、擅自拆除人防工程及其防护设备设施或者改变人防工程主体结构、降低防护效能”；

（3）《重庆市人民防空条例》(2005年修订)第七条规定：“人民防空设施建设及开发利用，享受国家、市人民政府规定的优惠政策。鼓励企业事业单位、社会团体和个人，以多种方式投资建设和利用人民防空设施，其所有权和收益归投资者”。上述地方政府规章均明确地规定投资者对民防工程享有所有权。

《最高人民法院第二巡回法庭法官会议纪要（第一辑）》中，法官会议的观点认为：人防车位作为人防工程的一种现实存在形式，本质属性为国防战备设施，应当归国家所有。但为鼓励社会资金投资人防工程建设，减轻国家财政负担，人防工程经验收合格后，投资者可以取得用益物权性质的人防车位使用权。投资者经人防主管部门备案批准，取得人防车位使用权，该人防车位使用权可以作为执行标的；投资者未经人防主管部门批准，对人防车位不享有合法的使用权，申请执行人将其作为投资者的合法财产申请强制执行，人民法院不予支持。

5、非产权车位、非人防车位的其他车位的使用问题，应通过协议约定确定

这部分主要是因当地习惯不办产权证书的地下车位、由地下储藏室和自行车库等社区配套改造形成的车位和利用地下剩余空间施划的车位。有产权的车位是指开发商单独规划建造的车位，与房屋一样拥有不动产产权证书，这样的车位是独立的，能够出售、出租、抵押、继承。购买者不仅仅具有车位的使用权，还有车位的所有权。人防车位则是在人防办的管理下，由投资人即开发商、开发商委托的停车管理公司或物业公司通过收取停车费的方式对本小区车位进行管理和使用。

豪车车主的车位之争，在于事件发生地的不动产登记机关对于地下车位，无论是否办理了有偿出让均不颁发地下车位的不动产权证书，此举有其历史渊源。在无产权证书证明权属的情况下，如果全靠协议、惯例和道德来约束，对于严重供不应求的地下车位的占有、使用问题必然出现争议。

这里面的协议，可能涉及到开发商在买卖合同中通过附件或补充协议承诺书等内容协定的车位使用权，也可能由小区物业服务单位、停车管理公司同业主签订的车位租赁合同，还有可能涉及业主与业主之间、业主与承租人之间签订的车位使用权转让合同。

不同主体之间的民事合同不存在上下位阶之分，一旦协议约定的标的物存在使用权人、使用期限等冲突，则现实中爆发权利冲突甚至导致肢体冲突在所难免。

三、解决问题的思考

正因为地下车位问题的权属纠结不清，而实际生活中车位的供给和使用需求差距悬殊，由此引发了很多的矛盾。解决地下车位问题的一些个人思考：

1、对于本文题述案例，某市可逐步展开地下车位确权并对符合条件的车位颁发权属证书

根据网络检索到的信息，该市对地下车位不颁发产权证书尤其一定的历史原因，一旦启动确权和颁证可能导致更多的矛盾爆发。可通过对于新出让的国有土地商品房项目在符合法定条件的情况下颁发地下车位的权属证书，对于这部分车位可由开发商依法办理预售登记；也可以对历史项目在确认出让金缴纳情况和面积分摊、既有车位使用问题达成一致意见的基础上分批次颁发产权证书。此举可以增加开发商的销售收入，增强开发商建设地下车位的积极性，盘活资金并可扩大地下车位的数量供给，在一定程度上可缓解停车位紧张的矛盾。

2、对于小区内的人防车位，变更每年申请一次的管理模式；在依法缴纳人防车位使用费后可由管理机关颁发人防车位的限期使用权证，避免只依靠民事主体通过协议约定造成的混乱局面

人防车位在小区地下车位的数量中占有很大一部分的比重，由于人防车位的所有权问题存在争议，而使用权又从属于所有权，所有权存在争议的情况下必然导致使用权的争议，如哪个主体为出租方，租赁收入、管理费等收入的归属等。现阶段人防车位在使用过程中主要由人防管理机关按年收取人防使用费，对于车位的使用和管理问题全部交给了小区的开发商或物业服务单位。由于人防车位管理费采用了按年收取费用的方式，开发商在投资过程中只能按一年为单位签订租赁合同，造成投资前期成本支出较大后期回款过长，挫伤投资积极性，建造人防车位的主动性不高。

对于解决问题的方案，可由国家层面通过立法对于人防车位的“谁投资、谁受益”的原则进行细化，允许开发商对于车位进行长期的许可租赁，并由车位管理方按年向人防管理部门缴纳人防使用费。同时，可通过人防办对于人防车位使用权进行使用权的颁证登记，允许在本小区内部对人防车位的使用权进行转让，让资本和车位使用权得以流动，也可以有效避免本文案例中的使用权争议。

3、对于非产权非人防的其他车位，可按年限为单位在业主中进行摇号确定承租权

目前绝大部分小区对于地下非产权车位均采取了一次出租，长期延续承租的方式，造成小区业主与业主之间、业主与承租人之间、承租人与承租人之间私下交易，不仅侵害了真正需要车位业主的权益，也不利于车位的公平、有效利用，时常引发争议。可通过三年或五年一次的登记并摇号方式，对于本区域的车位在本小区常住、拥有自身名下车辆的业主间进行公开摇号，有效减少车位的私下转让和长期占据而引发不公。

4.强化非产权车位的使用费、物业管理费等费用的专用和归属于全体业主的性质

对于依法、依约属于业主共有的地面和地下车位，小区的物业服务公司和停车管理公司是要收取一定的费用的，在一些物业费欠费较高的小区，停车费、广告费等收益甚至涵盖了本小区的物业日常开支，这也是很多小区看似物业费交费率很低但是物业公司依然不愿意离开的原因之一。

车位收费与物业费不同点在于物业费是以产权面积为标准所收取，带有私益性，在包干制的模式下物业费归属于物业公司无可厚非；但是停车费、广告费等费用是来源于业主共有空间的收益，应归属于全体业主，这些收益，在扣除成本和管理费的余额部分，应由全体业主自行支配，但在实务中很少有业主享受到这部分权益。

对于扣除成本和管理费后的剩余部分，可采用专款专用的形式回报业主，包括用于小区的道路修复、停车设施修复、照明设施修复、小区内交通事故的保险和赔偿基金等专用用途，接受政府和本小区业主的监督。

（转自律和）

（编辑：董悦）