[ 信息发布:本站 | 发布时间:2022-11-09 | 浏览:166次 ]

案号：（2020）最高法民终654号

一、裁判要旨

由于《丽都国际商品房认购书》系在一审法院查封案涉房屋前订立，胡明菲已按照约定向中然公司支付了全部购房款，又在案涉房屋查封前实际占有，未办理过户登记系因该房屋未办理竣工验收手续，非胡明菲自身原因所致。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，应认定胡明菲对案涉房屋享有的民事权益足以排除强制执行。

二、基本案情

2013年8月28日，长富基金、兴业银行股份有限公司哈尔滨分行（以下简称兴业银行哈分行）与中然公司签订《委托贷款借款合同》，约定长富基金委托兴业银行哈分行向中然公司发放贷款9000万元，该贷款由中然公司提供抵押担保。同日，兴业银行哈分行与中然公司签订《抵押合同》，约定中然公司以其丽都国际小区204套在建房屋和土地使用权为上述贷款提供担保。2013年9月5日，兴业银行哈分行与中然公司在哈尔滨市阿城区房地产事业管理局办理了在建房屋抵押登记。其后，长富基金因与中然公司金融借款合同纠纷诉至一审法院。2015年12月10日，一审法院根据长富基金的财产保全申请作出（2015）黑高商初字第38号民事裁定，查封包括案涉房屋在内的丽都国际小区182套房屋。2015年12月25日，一审法院作出（2015）黑高商初字第38号民事判决，判决中然公司偿还长富基金贷款本金8835万元及利息；如中然公司不能清偿，对其不能清偿部分，长富基金有权以中然公司提供的抵押房产、土地折价或拍卖、变卖的价款优先受偿。该判决生效后，中然公司未能履行给付义务，长富基金向一审法院申请执行。一审法院执行期间，胡明菲以案外人身份提出执行异议。2019年5月16日，一审法院作出（2019）黑执异148号执行裁定，中止对案涉房屋的执行。长富基金对该执行裁定不服，提起本案诉讼。

三、裁判结果

一审判决：

驳回长富基金的诉讼请求。

二审判决：

驳回上诉，维持原判。

四、裁判理由

一审法院认为，案涉《丽都国际商品房内部认购书》的内容具备商品房买卖合同的主要条款，且中然公司已经收取了胡明菲的全部购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，应认定该认购书为商品房买卖合同。由于《丽都国际商品房认购书》系在一审法院查封案涉房屋前订立，胡明菲已按照约定向中然公司支付了全部购房款，又在案涉房屋查封前实际占有，未办理过户登记系因该房屋未办理竣工验收手续，非胡明菲自身原因所致。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，应认定胡明菲对案涉房屋享有的民事权益足以排除强制执行

二审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”胡明菲与中然公司就案涉房屋签订《丽都国际商品房认购书》的时间早于一审法院的查封时间，该认购书具备房屋位置、面积、房屋价款、付款方式等商品房买卖合同主要条款，胡明菲已向中然公司交付了全部购房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，应当认定《丽都国际商品房认购书》为胡明菲与中然公司就案涉房屋签订的商品房买卖合同。胡明菲提供了由中然公司出具的案涉房屋物业费、燃气初装费等交费票据，其上载明的交费时间均在一审法院查封案涉房屋之前，能够证明胡明菲已于一审法院查封之前占有该不动产。案涉房屋因中然公司未办理丽都国际小区的竣工验收手续未能办理过户登记，案涉房屋的过户登记未办理非胡明菲自身原因所致。综上，胡明菲提出的执行异议符合法律规定，一审法院认定胡明菲对案涉房屋享有排除强制执行的民事权益并无不当。

五、案例评析

《民诉法解释》第三百零九条及《执行异议复议规定》第二十八条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。法院在审查排除执行的民事权益会从以下几个方面审查：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

基于以物抵债而拟受让的房屋买受人，在完成权属转移登记之前，仅凭以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的权益。如果随意认可此种情形，则无异于该买受人通过以物抵债的方式获得了优先于出卖人的其他普通金钱债权的法律地位，使本应处于平等受偿地位的普通债权因以物抵债协议就产生了优先和劣后，也将助长对抗强制执行的不诚信乃至违法行为。

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

判断房屋买受人是否构成对房屋的占用，应当根据买受人对房屋是否实现了对房屋的支配和控制，如是否办理入住手续、是否取得房屋钥匙、是否交纳了水、暖、电、气及物业等费用，另外，如果是将房屋出租、出借给他人使用也属于对房屋的支配行为。实践中，我们认为，对于房屋买受人对未经竣工验收合格的房屋的占有，不能认定为合法占有。因为只有具备了房屋经过竣工验收，才具备进一步办理房屋所有权登记并成为法律所认可和保护的权利的前提。因此，这里的“合法占有”应理解为房屋买受人基于合法有效的买卖合同并对经竣工验收合格符合交付使用条件的房屋的占有。

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

对于支付价款要件的审查，法院一般参照民间借贷纠纷案件中对付款事实的审查规则进行判定，比如房屋买受人仅提供出卖人出具的收据，或者主张以现金交付并没有其他证据证明其存在支付事实的一般不予认定，当然需要根据个案情况结合支付款项的金额、买受人的经济能力、交易习惯等综合判断。

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

房屋买受人应当积极行使登记请求权，《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条规定：“......一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。”实务中，认定房屋买受人不存在过错的情形各不相同，主要有以下几个方面：（1）房屋未办理竣工验收或未办理大产权证，导致客观上无法办理过户登记；（2）已经要求出卖人办理过户登记，但出卖人始终拖延不予办理。

根据上述规定，需满足以上四个方面要求后，才能产生足以排除执行的效力，司法实践中，案外人或者申请执行人特别需就以上四个方面的要求予以充分举证，否则可能承担举证不能的法律后果。

（整理：张洁莲）

（审核：盛媛）

（编辑：董悦）