[ 信息发布:本站 | 发布时间:2022-09-28 | 浏览:270次 ]

一、裁判要旨

能否适用预约合同约定的定金规则，需判断是因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，还是因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立，而区分二种不同原因的判断标准，在于当事人是否就商品房买卖合同的签订事项进行了诚信磋商，当事人是否存在过错，是否因第三方原因或受不可抗力影响。如当事人就本约签订尽到诚信磋商义务，不存在过错，也无第三方原因或不可抗力影响，应认定为不可归责于当事人双方的事由。

二、基本案情

原告（上诉人）罗某诉称：2018年12月31日，罗某与贵州泰豪文创置业发展有限公司（以下简称泰豪公司）签订了两份《泰豪e时代认购书》，认购泰豪公司开发的位于贵安新区马场镇泰豪e时代20栋1单元3-6层共96套商品房及20栋1单元1层1号门面。原告向被告支付了定金100万元，双方约定以银行按揭方式付款，并约定于2019年1月10日前协商交房等条件签订正式《商品房买卖合同》。签订《认购书》前，泰豪公司工作人员告知罗某什么条件都可以谈，达不成一致意见就退款。从2019年1月3日起，罗某就通过电话、微信、见面沟通等方式与泰豪公司员工协商交易条件，同时指出泰豪公司未使用住建部门监管的账户收取预收款是违规的。后双方就合同具体条件进行协商，但未能取得一致意见。罗某向泰豪公司提交了办理银行按揭的全部文件，但泰豪公司告知罗某不能办理按揭。后双方又就分期付款的方式协商，仍不能达成一致意见。罗某随即要求退款，泰豪公司工作人员同意退款，但最后告知认购金不予退还。

被告（被上诉人）泰豪公司辩称：泰豪公司收取定金的行为是合法行为。罗某的行为已构成根本违约，请求返还定金没有法律依据，罗某在协商具体购房条件时提出不合理条件，致使合同无法达成，罗某拒绝磋商，存在过错。罗某的违约行为已对泰豪公司造成重大经济损失，故罗某诉称的定金不应退还。

法院经审理查明：2018年12月31日，罗某与泰豪公司签订编号分别为0001255、0001258《泰豪e时代认购书》，认购泰豪公司开发的位于贵安新区马场镇泰豪e时代20栋1单元3-6层96套商品房及20栋1单元1层1号门面。《认购书》约定有双方当事人、房屋楼层或房号、建筑面积、总价或单价、付款时间、方式等内容。其中首期楼款（扣除定金100万，包含商品房定金90万，门面定金10万）须于2019年1月10日前付清10054457元,并同时签订商品房买卖合同，余款1016万元向出卖人指定的银行办理按揭手续。《认购书》约定：买受人出现以下任何一种情况，则视为买受人违反本认购书，买受人已付定金归出卖人所有，出卖人并有权随时将该商品房重新出售给任何第三方而无须向买受人发出通知：1、逾期未缴付首期购房款和税费的；2、逾期未签订《商品房买卖合同》、《物业服务协议》的；3、个人征信情况导致无法办理按揭手续的。另0001258门面《认购书》上写明“以上价格为暂定价格，最终价格以双方协商确认的合同价格为准。”同日罗某交付定金100万元。签订《认购书》与交付定金后，2019年1月10日前，双方在《定房合同》、《预购买泰豪物业联系函》等中就购房总价、首付款交付、银行贷款、款项入监管账户等事项进行磋商，购房总价较《认购书》总价略有减少，为2008万元，含购买物业为2100万元，但双方未签字盖章确认《定房合同》等。双方磋商内容还有大堂设吧台、赠送车位、物业费、外墙广告等事项。至2019年1月10日，罗某未付10054457元首付款，双方也未签《商品房买卖合同》。此后，罗某与泰豪公司销售人员持续磋商，磋商事宜包括：商品房总价、交付首付款、大堂设吧台、赠送50个车位、物业费、外墙广告、余下购房款的银行按揭贷款等事项。后磋商中因按揭贷款事项等无法达成一致意见，罗某提出退款。后泰豪公司拒绝返还定金100万元，致成诉讼。审理中罗某陈述系欲开办酒店签订两份《认购书》。

三、法院观点

本案争议焦点是：两份《认购书》的性质？应否解除？罗某诉请的100万元定金应否返还？罗某诉请的利息应否支持？

关于两份《认购书》的性质问题，本案中双方当事人对签订两份《认购书》事实均予认可。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”罗某与泰豪公司签订的两份《认购书》虽含有双方当事人、房屋楼层或房号、建筑面积、总价或单价、付款时间与方式等内容，但是缺乏房屋交付使用条件及日期、办理产权登记有关事宜、违约责任等重要条款，不完全具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，两份《认购书》属商品房买卖合同的预约合同。

该两份《认购书》应否予以解除？根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，预约合同对双方当事人具有约束力。但预约合同目的是订立本约合同，标的是订立本约合同行为。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”订立本约合同的行为属于该法条规定的债务标的不适于强制履行的情形。在双方未签订《商品房买卖合同》，且也不能强制签订《商品房买卖合同》情形下，现罗某诉请解除两份《认购书》，泰豪公司表示同意，两份《认购书》应予解除。一审判决解除两份《认购书》，并无不当。

罗某诉请的100万元定金应否返还？《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”能否适用《认购书》约定的定金罚则，需判断是因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，还是因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立，而区分二种不同原因的判断标准，在于当事人是否就商品房买卖合同的签订事项进行了诚信磋商，当事人是否存在过错，是否因第三方原因或受不可抗力影响。如当事人就本约签订尽到诚信磋商义务，不存在过错，也无第三方原因或不可抗力影响，应认定为不可归责于当事人双方的事由。本案中，在签订《认购书》后至2019年1月10日期间，罗某与泰豪公司销售人员继续就商品房总价、首付款、银行贷款、大堂设吧台、赠送车位、物业费、外墙广告等事项进行磋商，磋商事项涉及商品房买卖合同主要条款（购房总价有调减）以及《认购书》中未涉及的内容，《认购书》中未涉及的内容包括大堂设吧台、赠送车位、物业费、外墙广告等事项，该部分磋商事项能够印证罗某所述意欲开设酒店的目的，以上事项也是开设酒店必须或配套事项。如双方经磋商达成一致意见，以上事项将记载于《商品房买卖合同》中，特别是购房总价的调减会影响到《商品房买卖合同》主要合同条款的变动。虽双方当事人未以协议形式并盖章签字予以确定，但该磋商过程中双方当事人属诚信磋商，双方均无过错。另本案也无因第三方原因或不可抗力影响等情形。双方因持续磋商未能达成一致意见订立《商品房买卖合同》，属不可归责于当事人双方的事由，且购房总价及合同其他重要事项未确定，《认购书》有关不予返还定金的三种事由均无成立的基础，《认购书》定金条款不具有强制力。故泰豪公司应将100万定金返还罗某。

罗某主张的利息是否支持？双方当事人在两份《认购书》中均未对定金利息作出约定，且嗣后也无定金利息约定，对该诉请不予支持。

四、案例评析

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（简称《商品房买卖合同解释》）第4条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案即是商品房认购书中定金罚则的适用引起的争议。签订商品房认购书且买受人交纳定金后，在认购书约定期间内未签订正式的商品房买卖合同，是否即按认购书适用定金罚则？一般认为,签订认购书后,双方当事人均负有履行洽谈合同、签署合同之义务，担保的是双方诚信谈判的义务，只有一方未尽到诚信谈判的义务才适用定金罚则。《商品房买卖合同解释》第4条确立的规则是要区分“因当事人一方原因”还是“因不可归责于当事人双方的事由”，如是“因当事人一方原因”，应适用定金罚则，如是“因不可归责于当事人双方的事由”，则不能适用定金罚则，定金应返还买受人。

而司法实践中，如何区分系“因当事人一方原因”还是“因不可归责于当事人双方的事由”，往往会有较大争议。本案一审、二审判决争议点即在于此。如何理解系“因当事人一方原因”？参照《合同法》第42条缔约过失责任规定，一般认为，一方当事人违反诚实信用义务恶意进行磋商，即属该方当事人一方原因。主要情形包括：1、故意提出苛刻条件或强加不合理条件给对方当事人；2、故意隐瞒与订立合同有关的重要信息或不充分信息披露；3、拒绝持续谈判义务。而如何认定“因不可归责于当事人双方的事由”？《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》（第63页）对该条文的释义是：“‘若当事人协商的主合同条款中无约定，则当事人协商不成的，不能认为是任何一方当事人违反预约合同的约定拒绝订立主合同，因而不能适用定金罚则’。除上述不适用定金罚则原则外，其他不可归责双方当事人的原因也可导致双方当事人免责。如签订认购书后，开发项目被政府行政决定取消、缓建，开发商的主体资格丧失，自然灾害导致开发项目灭失等，总之，因不能归责买卖合同双方当事人的原因致使本约不能签订时，返还定金即可。”

《认购书》属于我国《民法典》所规定的“预约合同”，是双方约定在将来某一时间签订本约的协议，据《民法典》第四百九十五条第一款的规定，事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。

对于双方签订《认购书》后，最终未签订《商品房买卖合同》如何处理的问题，最高人民法院《商品房买卖合同解释》第四条分两种情况作出规定，其一，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；其二，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人；又根据《民法典》第四百九十五条第二款，当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。一般而言，如果一方违约，对方可以请求其承担预约合同（《认购书》）所约定的违约责任，现实中一般为定金罚则，即交付定金的购房者一方违约的，开发商没收定金不予返还，而如果开发商违约，应当双倍返还购房者所缴纳的定金。

如在签订认购书时已对商品房位置、价款、交付期限与方式等主要条款约定，后签订正式商品房买卖合同期间，当事人继续对合同主要条款进行磋商，如商品房价款，经磋商，房开商会作一定让利，让利之后的商品房总价将记载入合同，成为合同主要条款。对合同主要条款的磋商，与认购书定金罚则的适用条件不同，合同主要条款的磋商影响到合同主要内容的变化与当事人之间的权利义务关系固定，属合同成立问题，应适用合同法“合同的订立”章相关法律规定，无适用《商品房买卖合同解释》基础。

五、相关法条

《中华人民共和国合同法》第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

（整理：郭敬敬）

（审核：张海燕）

（编辑：董悦）