[ 信息发布:本站 | 发布时间:2020-03-26 | 浏览:285次 ]

【规则摘要】

1.债务人到期未清偿债务，所签以房抵债协议应有效

——债务人到期未能清偿债务情况下，重新与债权人达成合意以房抵债，双方所签《房屋买卖合同》应认定合法有效。

2.受托人售房，虽有授权，但明显恶意，应损害赔偿

——借款人按出借人要求与第三人签处置房产委托合同，以实现抵押担保功能，受托人恶意处分房产的，应相应赔偿。

3.以物抵债协议应系诺成合同，且原则上不消灭旧债

——以物抵债协议原则上不消灭旧债，且不以债权人现实受领抵债物或取得抵债物所有权、使用权为成立或生效要件。

4.案外人执行异议意在否定原生效判决，应驳回起诉

——案外人执行异议之诉针对的是执行行为本身，如属于“认为原判决、裁定错误”的情形，应依审判监督程序办理。

5.不服案外人异议裁定，应通过向法院提起诉讼解决

——案外人基于对执行标的物主张实体权利而提出异议，以排除对该执行标的物的强制执行的，应认定属案外人异议。

6.案外人执行异议之诉与第三人撤销之诉，可以并行

——案外人依生效调解书提执行异议之诉，法院尚未作出生效裁判时，申请执行人对前述调解书可提第三人撤销之诉。

7.以物抵债协议未履行的，债权人可请求履行原债务

——以物抵债协议双方未作出以此替代原债权债务的意思表示，债务人到期不履行协议的，债权人可诉请履行原债务。

8.以房抵债买受人在过户前，不享有物权及优先利益

——基于以房抵债而拟受让不动产的受让人，在过户前，并不能依该以房抵债协议产生针对交易不动产的物权期待权。

9.非本村成员通过以物抵债受让农村房屋，协议无效

——还款协议约定非本集体组织成员的债权人通过以物抵债方式受让债务人集体土地上房屋的，协议因违法，应无效。

10.施工合同无效，以房抵顶工程款协议并不必然无效

——建设工程施工合同无效后，发包人与承包人之间签订的以房抵顶工程款的协议因具有相对独立性，并不必然无效。

11.案外人对未办过户存在过错的，其执行异议应驳回

——案外人主张对被执行房产存在以房抵债协议并已支付全款、实际占有，但对未办过户存在过错的，应驳回其异议。

12.约定以物抵债，未办物权转移的，清偿行为未成立

——当事人之间达成以物抵债协议，因以物抵债行为系实践性法律行为，在办理物权转移手续前，清偿行为尚未成立。

13.约定以物偿债，折算利息超过法定标准的，应无效

——当事人约定以物偿债，如还款时所折算金钱数额，其利率超过银行同期贷款利率四倍，超出的利息法院不予保护。

14.以物抵债取得房产，不能对抗承包人的优先受偿权

——通过以物抵债方式取得建设工程房产所有权的第三人，依法不能对抗承包人就其承建的建设工程行使优先受偿权。

15.以房抵债协议未办过户，虽公证，亦不享有房产权

——民间借贷的债权人仅依据经过公证的以房抵债协议，而未到房管部门办理房屋过户登记的，不能取得房屋所有权。

16.置换协议解除，相关联以房抵债协议仍应继续履行

——三方当事人通过两份关联协议设定相关权利义务，其中一份合同解除，不必然导致另一份合同的当事人构成侵权。

17.购房合同并非从属于抵债协议，付款义务不能抵销

——抵债标的系他人所有房屋，债权人不能证明与房屋所有人所签房屋买卖合同从属抵债协议的，应依约支付购房款。

18.股东出资大于应缴出资，不构成股东对公司的借款

——股东对公司的实际出资大于应缴出资形成的资本溢价，性质上属于公司的资本公积金，不构成股东对公司的借款。

19.以物抵债协议解除后，此前履行所得，属不当得利

——债权人和债务人达成以物抵债协议解除后，债务人依据该协议而取得的相关利益失去了合法依据，构成不当得利。

20.未办理登记的抵债财产，不能作为物权转让标的物

——金融机构将其不享有物权的抵债不动产通过不良资产剥离而签订物权转让协议，资产管理公司不能据此取得物权。

附：九民会议纪要关于“以物抵债”的表述

【规则详解】

1.债务人到期未清偿债务，所签以房抵债协议应有效

——债务人到期未能清偿债务情况下，重新与债权人达成合意以房抵债，双方所签《房屋买卖合同》应认定合法有效。

标签：｜借款合同｜以房抵债｜禁止流质

案情简介：2013年，宋某等向汤某先后7次借款450万元.2015年，因到期未还款，开发公司与汤某签订商品房买卖合同并备案，房屋总价为420万余元。2016年，开发公司诉请撤销商品房买卖合同，生效判决驳回其诉请后，又以以房抵债系流质条款、其与汤某并无借款关系等理由申请再审。

法院认为：①禁止反言原则蕴含于我国民法的基本原则诚信原则之中。即，若一方当事人因另一方当事人的陈述产生依赖，则另一方当事人不得否定其先前的陈述。开发公司一审起诉称，其通过案外人宋某向汤某借款，开发公司使用200万元并向汤某偿还本金30万元及按照双方约定支付了利息。开发公司申请再审中，又主张汤某并未支付借款，双方借贷关系不真实，与其在一审中陈述的事实相矛盾，明显违背诚信诉讼原则，法院不予采信。②开发公司在未清偿案涉借款情况下，与汤某签订商品房买卖合同，属于债务到期后双方达成以房抵债合意，而非开发公司主张的双方系再次签订了担保合同。此时，案涉7套房屋并非抵押物，故本案并不适用最高人民法院《关于适用〈担保法〉若干问题的解释》第57条规定的禁止流质条款。案涉商品房买卖合同依法成立并生效，对双方当事人均具有约束力，当事人应依约履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。裁定驳回开发公司再审申请。

实务要点：债务人到期未能清偿债务情况下，重新与债权人达成合意以房抵债，双方所签《房屋买卖合同》应认定合法有效。

案例索引：最高人民法院（2018）最高法民申1774号“某开发公司与唐某房屋买卖合同纠纷案”，见《吉林鑫城房地产综合开发有限责任公司与汤东鹏房屋买卖合同纠纷案》（审判长武建华，审判员董华、万挺），载《最高人民法院公报·裁判文书选登》（202003/281:40）。

2.受托人售房，虽有授权，但明显恶意，应损害赔偿

——借款人按出借人要求与第三人签处置房产委托合同，以实现抵押担保功能，受托人恶意处分房产的，应相应赔偿。

标签：｜借款合同｜以房抵债｜委托合同｜损害赔偿｜恶意处分

案情简介：2011年，周某向孙某抵押借款45万元，并按孙某指令公证委托王某负责办理相关抵押、交易等手续。2012年，因周某逾期未偿，王某依孙某指令、周某公证委托书，将周某价值90万余元的房屋以50万元低价售予薛某。2014年，薛某补偿周某30万元后，周某诉请王某赔偿损失。

法院认为：①案外人孙某出借钱款给周某时双方签订抵押借款协议，孙某为避免抵押权实现过程中的繁琐与不可控因素而联络王某，以王某与周某签订并公证委托书方式，确保其对抵押物的随意处置。既然债权人会同王某以与债务人建立委托合同方式保证债权实现，则王某应受委托合同法律规范调整。《合同法》就委托合同法律关系规定：受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。无偿委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。②本案中，王某认可在出售房屋时系应债权人孙某要求，而未征询委托人周某意见。事实上王某作为受托人在出售该房时亦仅注重孙某债权实现，完全无视委托人周某利益，以超低价出售。周某虽签署了委托书，但此亦仅系赋予受托人行使权利范围及表明委托人愿意承担一定风险，并不能以此为据成为受托人可有违法律规定、恣意实施严重侵害委托人财产利益籍口，故王某作为委托合同受托人，过错显见。周某据此要求王某承担相应赔偿责任，有一定依据与理由。即使在前已审结房屋买卖合同案中，房屋买受人自愿补偿周某30万元，并不因此免除王某过错责任。考虑到周某在本次事件中自身不守信、防范风险意识缺失的过错，同时充分考虑到房屋买受人已自愿补偿部分房款事实，判决王某按评估价酌情赔偿周某经济损失10万元。

实务要点：借款人按出借人要求与第三人签订委托处置房产合同，从而实现抵押担保功能，受托人恶意处分房产的，应相应赔偿。

案例索引：上海一中院（2014）沪一中民一（民）终字第3045号“周某与王某等委托合同纠纷案”，见《周伟均、周伟达诉王煦琼委托合同纠纷案》，载《最高人民法院公报·案例》（201803/257:41）。

3.以物抵债协议应系诺成合同，且原则上不消灭旧债

——以物抵债协议原则上不消灭旧债，且不以债权人现实受领抵债物或取得抵债物所有权、使用权为成立或生效要件。

标签：｜工程款｜以房抵债｜合同效力

案情简介：2012年，开发公司与建筑公司签订以房抵债协议，约定前者以建成部分房屋顶抵所欠建筑公司部分工程款，但事后并未办理相关产权登记手续。建筑公司诉请支付拖欠工程款2600万余元时，开发公司称应从中扣除约定抵债部分1000万余元，因该抵债协议并未被解除，亦未被法院确认无效或撤销。

法院认为：①以物抵债系债务清偿方式之一，是当事人之间对于如何清偿债务所作安排，故对以物抵债协议效力、履行等问题的认定，应以尊重当事人意思自治为基本原则。一般而言，除当事人明确约定外，当事人于债务清偿期届满后所签以物抵债协议，并不以债权人现实地受领抵债物，或取得抵债物所有权、使用权等财产权利，为成立或生效要件。案涉抵债协议双方当事人意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，故应有效。②基于保护债权理念，债的更改一般需有当事人明确消灭旧债合意，否则，当事人于债务清偿期届满后达成的以物抵债协议，性质一般应为新债清偿。换言之，债务清偿期届满后，债权人与债务人所签以物抵债协议，如未约定消灭原有金钱给付债务，应认定系双方当事人另行增加一种清偿债务履行方式，而非原金钱给付债务的消灭。本案中，抵债协议并未约定因此消灭相应金额工程款债务，故该协议性质上应属新债清偿协议。③所谓清偿，是指依债之本旨实现债务内容的给付行为，其本意在于按约履行。若债务人未实际履行以物抵债协议，则债权人与债务人之间的旧债务并未消灭。本案中，抵债房屋既未交付建筑公司实际占有使用，亦未办理所有权转移登记，开发公司并未履行抵债协议约定义务，故旧债并未消灭。④开发公司未履行抵债协议约定义务，其行为有悖诚实信用原则，建筑公司签订抵债协议目的无法实现。此种情况下，建筑公司提起本案诉讼，请求开发公司直接给付工程欠款，符合法律规定精神及本案实际，判决开发公司支付建筑公司工程款2600万余元及相应利息。

实务要点：以物抵债协议未约定消灭原有金钱给付债务，应认定系双方当事人另行增加一种清偿债务的履行方式，而非原金钱给付债务消灭。以物抵债协议不以债权人现实受领抵债物或取得抵债物所有权、使用权等财产权利为成立或生效要件。

案例索引：最高人民法院（2016）最高法民终484号“某建筑公司与某开发公司建设工程施工合同纠纷案”，见《通州建总集团有限公司与内蒙古兴华房地产有限责任公司建设工程施工合同纠纷案》（审判长韩玫，代理审判员司伟、沈丹丹），载《最高人民法院公报·裁判文书选登》（201709/251:26）；另见《债务清偿期届满后的以物抵债协议的性质与履行——内蒙古兴华房地产有限责任公司与通州建总集团有限公司建设工程施工合同纠纷案》（司伟，最高院民一庭），载《民事审判指导与参考·最高人民法院案件解析》（201702/70:118）；另见《债务清偿期届满后以物抵债协议的性质与履行》（司伟），载《人民司法·案例》（201802:82）。

4.案外人执行异议意在否定原生效判决，应驳回起诉

——案外人执行异议之诉针对的是执行行为本身，如属于“认为原判决、裁定错误”的情形，应依审判监督程序办理。

标签：｜执行｜以房抵债｜执行标的｜借款合同

案情简介：2009年12月，实业公司向银行抵押借款并办理登记。2010年，法院判决实业公司还款，确认银行就保全的抵押财产享有优先受偿权。2011年，该案进入执行程序，孙某以案外人身份提执行异议，被驳回后向法院提起案外人执行异议之诉，并提交了2009年10月其与实业公司以房抵债协议，及2010年法院确认该协议合法有效的生效判决。

法院认为：①《民事诉讼法》第227条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。依该规定，执行过程中，案外人对执行标的所提书面异议被驳回后，应根据其权利主张与原判决、裁定之间关系，依法选择通过审判监督程序或执行异议之诉维护其合法权益。作为法律对执行程序启动后，就案外人权利保护提供的司法救济途径，执行异议之诉针对的是执行行为本身。其核心在于以案外人是否对执行标的具有足以阻却执行程序正当权利为前提，就执行程序应继续还是停止作出评价和判断。但如案外人权利主张所指向民事权利义务关系或其诉请所指向标的物与原判决、裁定确定的民事权利义务关系或该权利义务关系客体具有同一性，执行标的就是作为执行依据的生效裁判确定的权利义务关系的特定客体，则属“认为原判决、裁定错误”情形。②本案中，孙某在其对执行标的提出书面异议被裁定驳回后，向法院提起案外人执行异议之诉，但法院对包括案涉房产在内的登记在实业公司名下且已为银行办理抵押登记的财产采取的执行措施，有生效判决为据，而该生效判决确认银行享有抵押权并有权优先受偿。孙某在诉讼理由中亦明确就银行与实业公司之间贷款行为及其抵押权效力问题提出异议，其所提诉请意在否定法院生效判决合法性，此情况下，本案应属《民事诉讼法》第227条有关“案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理”规定情形，孙某通过案外人执行异议之诉解决本案争议，无法律依据，故判决驳回孙某起诉。

实务要点：案外人执行异议之诉针对的是执行行为本身，如案外人权利主张所指向民事权利义务关系或其诉请所指向标的物与原判决、裁定确定的民事权利义务关系或该权利义务关系客体具有同一性，执行标的就是作为执行依据的生效裁判确定的权利义务关系的特定客体，则属“认为原判决、裁定错误”情形，应依审判监督程序办理。

案例索引：最高人民法院（2013）民提字第207号“孙某与某实业公司等案外人执行异议纠纷案”，见《孙昌明与江苏威特集团有限公司、盐城经济开发区祥欣农村小额贷款有限公司案外人执行异议纠纷案》（审判长韩玫，审判员辛正郁，代理审判员司伟），载《最高人民法院公报·裁判文书选登》（201507/225:37）；另见《案外人对执行标的提出的书面异议被驳回后，认为执行依据的判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理——孙昌明与江苏威特集团有限公司、盐城经济开发区祥欣农村小额贷款有限公司案外人执行异议纠纷再审案》（沈丹丹，最高院民一庭），载《民事审判指导与参考·最高人民法院案件解析》（201404/60:219）。

5.不服案外人异议裁定，应通过向法院提起诉讼解决

——案外人基于对执行标的物主张实体权利而提出异议，以排除对该执行标的物的强制执行的，应认定属案外人异议。

标签：｜执行｜以房抵债｜执行标的｜借款合同

案情简介：2012年，陕西高院依申请执行人申请，裁定查封了被执行人劳服公司房产。案外人物业公司提出异议，理由：该房产在2005年由西安法院裁定抵债给劳服公司，在该房产转让给工贸公司后，法院又裁定将该房产直接过户至工贸公司，因工贸公司被吊销营业执照，交通厅作为工贸公司控股单位收回该房产，并交由物业公司占有、经营。陕西高院经对该案外人异议审查，裁定异议成立，如不服该裁定，可在该裁定送达之日起10日内向最高人民法院申请复议。

法院认为：①案外人基于对执行标的物主张实体权利而提出异议，以排除对该执行标的物强制执行，属案外人异议。不管其主张实体权利依据是否涉及其他法院相关生效法律文书，均应适用《民事诉讼法》第227条即原204条规定处理，以保护案外人和当事人通过诉讼途径寻求实体救济的合法权利。②本案中，案外人物业公司以西安中院有关民事裁定和协助执行通知书等为据，主张自己已合法取得案涉房产，陕西高院不应再将其作为劳服公司财产予以执行，显系以主张实体权利方式寻求排除强制执行，属案外人异议，应依法审查及作出异议裁定。③因本案案外人异议与作为执行依据的生效判决无关，案外人、当事人对异议裁定不服的，应通过向执行法院提起诉讼解决。陕西高院执行裁定适用修改前《民事诉讼法》第202条规定，赋予案外人、当事人向上级法院申请复议权利，属适用程序法律错误，故裁定撤销原裁定，发回陕西高院重新审查并作出裁定。

实务要点：案外人基于对执行标的物主张实体权利而提出异议，以排除对该执行标的物强制执行，属案外人异议。不管该案外人主张实体权利依据是否涉及其他法院相关生效法律文书，均应适用《民事诉讼法》第227条规定处理，以保护案外人和当事人通过诉讼途径寻求实体救济的合法权利。

案例索引：最高人民法院（2013）执复字第11号“某信托公司执行复议案”，见《西部信托有限公司申请执行复议案》（审判长黄金龙，审判员范向阳，代理审判员杨春），载《最高人民法院公报·裁判文书选登》（2013:471）。

6.案外人执行异议之诉与第三人撤销之诉，可以并行

——案外人依生效调解书提执行异议之诉，法院尚未作出生效裁判时，申请执行人对前述调解书可提第三人撤销之诉。

标签：｜执行｜以房抵债｜第三人撤销之诉

案情简介：1997年，开发公司以名下房产向银行抵押借款。2000年，信用社明知银行系第一顺位抵押权人情况下，起诉开发公司，并在诉讼中与开发公司达成以物抵债协议，法院以民事调解书予以确认。2012年，陈某受让银行前述债权并申请执行，信用社以前述调解书提出执行异议。在法院就执行异议之诉尚未作出判决前，陈某诉请撤销前述调解书。

法院认为：①依《民事诉讼法》规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，法院应自收到书面异议之日起15日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行，理由不成立的，裁定驳回。据此，执行法院在审查执行异议过程中，主要针对案外人提出的异议事由是否足以阻却强制执行进行审查。同时，依《民事诉讼法》及其司法解释规定，第三人因不能归责于本人事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书部分或全部内容错误，损害其民事权益的，可自知道或应当知道其民事权益受到损害之日起6个月内，向作出该判决、裁定、调解书的法院提起诉讼。对于符合立案受理条件的，受理法院应当围绕第三人提出的撤销请求是否成立、该生效法律文书是否损害第三人的民事权益作出判断。②具体到本案而言，信用社以另案民事调解书为据提起的案外人执行异议，其目的是期望阻却陈某与开发公司借款合同纠纷一案的强制执行行为；陈某提起的第三人撤销之诉，是在知悉另案民事调解书客观存在，并已对其所主张民事权益产生实质影响情况下，依法行使的诉讼权利。二者虽有一定关联，但各自目的不同，所指向对象及其争议焦点亦各有不同，故并不属于针对同一争议问题寻求不同救济途径情形。法院对执行异议的审查亦非陈某提起第三人撤销之诉前置程序，故法院应受理陈某提起的第三人撤销之诉。

实务要点：案外人依生效调解书提起执行异议之诉正在审理中，尚未作出生效裁判，申请执行人对前述调解书可提第三人撤销之诉。

案例索引：最高人民法院（2015）民一终字第284号“陈平与中国农业银行股份有限公司长春人民广场支行、长春安邦地产有限公司等金融借款合同纠纷案”（审判长苏戈，审判员高珂、范向阳），见《案外人执行异议之诉与第三人撤销之诉可以并行》，载《最高人民法院第二巡回法庭典型案例及审判经验集萃丛书01：民商事二审典型案例及审判经验》（X2-2019:65）。

7.以物抵债协议未履行的，债权人可请求履行原债务

——以物抵债协议双方未作出以此替代原债权债务的意思表示，债务人到期不履行协议的，债权人可诉请履行原债务。

标签：｜房产执行｜以房抵债｜替代履行

问题提出：开发公司欠建筑公司工程款，双方约定以房抵债，但到期未办过户手续。建筑公司诉请开发公司支付所欠工程款。

处理意见：①债权人与债务人签订以物抵债协议目的，通常系增加一种清偿债务方式，在以物抵债协议履行完毕前，原债权债务并未消灭。从常理看，债权到期后，债权人能接受额外增加一种新的清偿方式，但系一个不确定的新的债权替代原到期债权，具有较大风险，债权人通常不会同意，故如当事人未作出相反意思表示，签订以物抵债协议不宜理解为替代了原债权债务。②本案中，双方在以物抵债协议中未作出以此替代原债权债务的明确意思表示，开发公司到期不履行以房抵债协议，建筑公司诉请开发公司履行原债务，应予支持。

实务要点：以物抵债协议双方未作出以此替代原债权债务的明确意思表示，债务人到期不履行抵债协议，债权人可诉请履行原债务。

资料索引：见《以物抵债协议未履行，债权人可否请求债务人履行原债务？》（《民事审判指导与参考》研究组），载《民事审判指导与参考·民事审判信箱》（201802/74:236）。

8.以房抵债买受人在过户前，不享有物权及优先利益

——基于以房抵债而拟受让不动产的受让人，在过户前，并不能依该以房抵债协议产生针对交易不动产的物权期待权。

标签：｜执行｜以房抵债｜买受人优先权｜借款合同｜物权效力

案情简介：2014年6月，银行依生效判决申请执行刘某名下房产。贾某以其2013年8月与刘某签订500万元借款合同、刘某以名下房产顶抵所欠贾某债务、2014年10月生效法院判决刘某协助贾某办理抵顶房屋所有权转移登记手续及抵顶土地使用权变更登记手续为由，提出案外人执行异议。

法院认为：①贾某与刘某民间借贷纠纷一案，业经法院判决并生效，该案件案由系民间借贷纠纷而非物权确认纠纷，判决并未确认案涉房产所有权归属于贾某，只是判决刘某协助贾某办理抵顶房屋所有权转移登记手续及抵顶土地使用权变更登记手续，该判决不能直接引起物权变动法律效果。因案涉房产一直登记在刘某名下，物权变动并未完成，贾某对刘某只享有债权请求权。②最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第28条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”上述规定适用主体是不动产买卖合同中买受人，保护的是基于买卖不动产而产生的物权期待权。本案涉及的是以房抵债协议，以房抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，而房产交付仅系以房抵债实际履行方式，基于以房抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记前，该以房抵债协议并不足以形成优先于一般债权利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。判决驳回贾某诉请。

实务要点：基于以房抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记前，该以房抵债协议并不足以形成优先于一般债权利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。

案例索引：最高人民法院（2017）最高法民申1769号“某银行与贾某等案外人执行异议之诉纠纷案”，见《再审申请人招商银行股份有限公司包头分行与被申请人贾建军、姜亥军机原审第三人刘涛案外人执行异议之诉纠纷案》（审判长贾劲松，代理审判员吴晓芳、高榉），载《民事审判指导与参考·执行异议之诉案例选登》（201703/71:104）。

9.非本村成员通过以物抵债受让农村房屋，协议无效

——还款协议约定非本集体组织成员的债权人通过以物抵债方式受让债务人集体土地上房屋的，协议因违法，应无效。

标签：｜借款合同｜以房抵债｜房屋买卖｜农村房屋

案情简介：2012年，城中村改造指挥部向吴某借款700万元。2013年，镇政府作为担保人，三方签订还款协议，约定指挥部以城中村改造后新建商业房700平方米顶抵欠款。后指挥部被撤销，相关权利义务由居委会承担。2015年，吴某以抵债商业房系集体土地性质，诉请居委会、镇政府连带还款。

法院认为：①本案原债权债务关系为借款关系。还款协议约定以交付商业房代替原借款合同约定的偿还货币义务，以消灭原债权债务关系，因未实际交付商业房，应认定为以物抵债而非代物清偿协议。②还款协议约定以房抵债，但依“地随房走”一般原则，案涉宅基地使用权将与房屋一并实现流转。依《土地管理法》第8条规定，宅基地属农民集体所有。吴某非集体组织成员，不享有该集体组织宅基地使用权，不能通过以物抵债方式受让该宅基地上房屋，故还款协议违反强制性法律规定，依法应认定无效。③国务院规范性文件明确限制非集体经济组织成员购买农村集体土地上房屋，如国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号）、中共中央、国务院《关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展农民增收的若干意见》（中发〔2008〕1号）。相关部门规章和规范性文件限制非集体经济组织成员办理农村集体土地上房屋产权登记。如建设部《房屋登记办法》第87条规定。国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》（国土资发〔2011〕178号）第10条规定。上述规定虽非法律、行政法规强制性规定，不宜直接作为认定合同无效依据，但上述规定系依上位法律规定作出，对认定合同效力有参照意义。判决居委会支付吴某700万元及利息，镇政府对居委会不能清偿部分在二分之一范围内向吴某承担连带赔偿责任。

实务要点：还款协议约定债权人通过以物抵债方式受让债务人集体土地上房屋的，因违反《土地管理法》第8条关于“宅基地属于农民集体所有”强制性规定，协议应认定无效。

案例索引：最高人民法院（2016）最高法民申3285号 “吴某与某居委会等借款合同纠纷案”，见《以农村集体土地上房屋偿还非集体经济组织成员借款的协议效力及法律后果——嵩县城关镇北店街社区居民委员会、嵩县城关镇人民政府与闫景梅、吴晓乐、吴东洋借款合同纠纷案》（谢爱梅，最高院民一庭；审判长张纯，代理审判员赵风暴、谢爱梅），载《民事审判指导与参考·最高人民法院案件解析》（201701/69:191）。

10.施工合同无效，以房抵顶工程款协议并不必然无效

——建设工程施工合同无效后，发包人与承包人之间签订的以房抵顶工程款的协议因具有相对独立性，并不必然无效。

标签：｜工程款｜以房抵债｜合同效力

问题提出：建设工程施工合同无效后，发包人与承包人所签以房抵顶工程款协议是否亦应无效？

处理意见：①以房抵债协议效力是否受施工合同无效影响，应综合根据该协议内容进行分析判定。②从以房抵顶工程款协议看，当事人约定的是用房屋抵顶已欠工程款。依相关司法解释精神，不论施工合同有效与否，发包人均负有支付工程价款义务。该以房抵顶工程款协议为当事人对欠付工程款进行结算约定，性质上属发包人与承包人对既存债权债务关系清理。相较施工合同，以房抵顶工程款协议具有相对独立性，依《合同法》第98条立法精神，应认定其效力。

实务要点：建设工程施工合同无效后，发包人与承包人之间所签以房抵顶工程款协议是否受影响，应综合根据该协议内容进行分析判定。

案例索引：见《建设工程施工合同无效后，发包人与承包人之间签订的以房抵顶工程款的协议是否也应无效》（《民事审判指导与参考》研究组），载《民事审判指导与参考·民事审判信箱》（201504/64:240）。

11.案外人对未办过户存在过错的，其执行异议应驳回

——案外人主张对被执行房产存在以房抵债协议并已支付全款、实际占有，但对未办过户存在过错的，应驳回其异议。

标签：｜执行｜以房抵债｜借款合同｜未办过户

案情简介：2012年，信用社依生效判决申请执行开发公司，并查封开发公司房产。建筑公司以其2005年与开发公司就上述房产存在以房抵债协议，并实际占有房屋为由提起案外人执行异议之诉，并以一直未找到合适的买受人作为未办过户登记的理由。

法院认为：①建筑公司和开发公司虽对以房抵债协议真实性予以认可，但建筑公司诉请为阻却执行已生效判决，故在信用社对该协议真实性提出异议情形下，建筑公司应提交充足证据证明该协议真实性。②最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定，“……第三人已经支付全部价款，并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”即法院不得查封、扣押、冻结情形须同时满足三个条件：已支付全部价款、实际占有、对未办理过户登记手续没有过错。本案中，即使以房抵债协议真实存在，该协议签订于2006年，至建筑公司一审起诉时已过7年时间，在此期间，案涉房屋一直未办过户登记手续。对此，建筑公司称系因开发公司未正常经营等原因，但开发公司否认；建筑公司又称系因一直未找到合适买受人，此亦说明其系因自身原因怠于行使请求办理过户登记手续权利，从而未将债权及时转化为所有权，故其自身对未办过户登记手续存有过错，不符合前述条件，判决驳回建筑公司诉请。

实务要点：案外人以其对被执行房产存在以房抵债协议为由提出执行异议，被执行人亦认可该协议情况下，法院仍应就其真实性进行审查。即便案外人已支付全款、实际占有，但对未办过户登记存在过错的，应驳回其执行异议。

案例索引：最高人民法院（2015）民申字第725号“某建筑公司与某信用社等执行异议案”，见《案外人执行异议之诉中，应对案外人提交的<房屋买卖协议>或者<以房抵债协议>的真实性予以审查——河南华宸工程建设有限公司与郑州市市郊农村信用合作联社齐礼闫信用社、郑州豫东置业有限公司案外人执行异议之诉纠纷申请再审案》（于蒙，最高院民一庭；审判长韩延斌，代理审判员王林清、于蒙），载《民事审判指导与参考·最高人民法院案件解析》（201503/63:200）。

12.约定以物抵债，未办物权转移的，清偿行为未成立

——当事人之间达成以物抵债协议，因以物抵债行为系实践性法律行为，在办理物权转移手续前，清偿行为尚未成立。

标签：｜借款合同｜以房抵债｜实践性法律行为

案情简介：2009年，陈某向廖某借款4.5万元清偿期满，双方达成房屋买卖合同，约定借款转为购房款，陈某向廖某出具收到5万元购房款收条。2010年，陈某将房屋产权证及钥匙交予廖某。2011年，廖某诉至法院，要求办理过户手续。

法院认为：①根据债法原理，清偿是消灭债的最主要方式，而清偿除了要有债务人给付行为之外，尚须有债权人受领并取得所有权和占有权，才发生给付效果。以物抵债目的在于用他物抵原债，抵债行为并未改变原债同一性，故只有物权转移至债权人，债务方消灭。仅有合意，而未实际履行物权转移的，债务并未消灭，抵债目的亦未实现。最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第87条规定：“当事人之间达成的和解协议合法有效并已履行完毕的，人民法院作执行结案处理。”从该规定看，和解协议只有履行完毕，债务才算消灭。基于此，亦可推断出抵债协议实践性。故，将以物抵债作为实践性合同对待有法律依据。②本案中，陈某与廖某达成了以物抵债协议，虽交付了房产证和钥匙，但因未办理物权转移手续，以物抵债尚未成立。陈某不履行抵债协议，廖某不得要求继续履行。廖某可另案以民间借贷起诉，要求陈某偿还债务。

实务要点：债务清偿期届满后，当事人达成以物抵债协议，在尚未办理物权转移手续前，债务人反悔不履行抵债协议，债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物所有权归自己的，法院应驳回其诉请。但经释明，当事人要求继续履行原债权债务合同的，法院应继续审理。

案例索引：见《债务清偿期届满后当事人间达成以物抵债协议但未履行物权转移手续，该协议效力如何确定》（夏正芳、潘军锋，江苏高院；仲伟珩，最高院民一庭），载《民事审判指导与参考·指导性案例》（201402/58:121）。

13.约定以物偿债，折算利息超过法定标准的，应无效

——当事人约定以物偿债，如还款时所折算金钱数额，其利率超过银行同期贷款利率四倍，超出的利息法院不予保护。

标签：｜借款合同｜以房抵债｜民间借贷｜利息

问题提出：出借人为保证所出借款项得以偿还，约定还款时以一定的物进行偿还。还款时，由于该物价格上涨，导致按约定所偿还的物折算为金钱数额，其利息已超过同期银行贷款利率四倍所计算数额，是否有效？

处理意见：①对借款合同而言，提供合同约定款项是出借人义务，而依约偿还借款及相应利息则是贷款人义务。对民间借贷利率，最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第6条规定：“民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护。”上述规定明确了民间借贷利率上限。②对于当事人之间在实践中约定的以一定的物来偿还相应借款，其实质上是以物所体现价值扣除本金后超过同期银行贷款利率四倍的，依前述司法解释规定，法院对超出四倍利率部分利息亦不应予以保护，故当事人约定以物偿还债务的，如偿还借款时所折算金钱数额，其利率超过银行同期银行贷款利率四倍，对于超出部分利息，法院不予保护。

实务要点：当事人约定以物偿债，如还款时所折算金钱数额，其利率超过银行同期贷款利率四倍，超出的利息，法院不予保护。

资料索引：见《当事人约定以物来支付结算利息的，如果偿还借款时该物折算的金钱数额，超过银行同期银行贷款利率四倍的，对于超出部分，人民法院不予保护》（《民事审判指导与参考》研究组），载《民事审判指导与参考·民事审判信箱》（201301/53:244）。

14.以物抵债取得房产，不能对抗承包人的优先受偿权

——通过以物抵债方式取得建设工程房产所有权的第三人，依法不能对抗承包人就其承建的建设工程行使优先受偿权。

标签：｜工程款｜以房抵债｜房屋买卖｜买受人优先权｜消费者

案情简介：2009年，经结算，实业公司欠建筑公司工程款1700万元。此前，实业公司因欠殷某借款3000万元，双方约定以部分房产抵偿，并由殷某办理了房产证。在建筑公司向实业公司主张工程款时，殷某以其交付全部购房款，建筑公司依法不能主张优先权。

法院认为：①最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第2条规定，“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”据此，该优先受偿权只受交付全部或大部分购房款的消费者限制。②本案中，殷某系实业公司债权人，其所拥有的债权系通过以物抵债方式取得，为一般债权，不属于前述批复所称消费者，故建筑公司建设工程优先受偿权不受殷某债权限制。

实务要点：通过以物抵债方式取得建设工程所有权的第三人，不是最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第2条规定的消费者，不能对抗承包人就其承建的建设工程行使优先受偿权。

案例索引：见《通过以物抵债方式取得建设工程所有权的第三人，不能对抗承包人行使建设工程价款优先受偿权》（司伟，最高院民一庭），载《民事审判指导与参考·指导性案例》（201203/51:159）。

15.以房抵债协议未办过户，虽公证，亦不享有房产权

——民间借贷的债权人仅依据经过公证的以房抵债协议，而未到房管部门办理房屋过户登记的，不能取得房屋所有权。

标签：｜借款合同｜以房抵债｜公证｜过户登记

问题提出：张某因欠李某借款，双方协议约定，张某将其所有的一套房屋抵给李某，用来还债，并到公证处就抵债协议进行了公证，但一直未到房管局办理房屋过户手续。李某能否依据公证的抵债协议取得该房屋所有权？

处理意见：①依《物权法》第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。②本案中，双方所签抵债协议生效，但我国对不动产物权变动，依据是否到房管部门办理过户手续为判断标准，故不办理房屋过户手续，不会产生物权变动法律效力。所以，在办理过户手续之前，李某不能依公证抵债协议取得房屋所有权。

实务要点：民间借贷的债权人仅依据经过公证的以房抵债协议，而未到房管部门办理房屋过户登记的，不能取得房屋所有权。

资料索引：见《仅依据经过公证的以房抵债协议而不进行房屋过户登记，不能取得房屋所有权》（《民事审判指导与参考》研究组），载《民事审判指导与参考·民事审判信箱》（201103/47:246）。

16.置换协议解除，相关联以房抵债协议仍应继续履行

——三方当事人通过两份关联协议设定相关权利义务，其中一份合同解除，不必然导致另一份合同的当事人构成侵权。

标签：｜借款合同｜以房抵债｜房屋买卖｜置换房｜合同解除｜关联协议

案情简介：1997年，实业集团与实业公司签订置换协议，约定实业集团以其在开发公司股权置换实业公司房产。1998年，实业集团与证券公司签订以房抵债协议，约定实业集团以前述房产抵偿所欠证券公司债务。两份协议均约定与另一协议同时生效。1999年，因实业集团将置换股权质押给案外人银行而被法院执行，实业公司以证券公司占有其房产失去对价、构成侵权为由诉请返还并支付使用费。

法院认为：①依置换协议和以房抵债协议约定，本案三方当事人所签两份协议紧密关联、相互依存。实业公司通知证券公司入住诉争房屋并发函催促办理房屋交付使用手续，属履行置换协议行为；证券公司入住并使用诉争房产及核销实业集团所欠债务行为亦是履行以房抵债合同行为。只因实业集团约定交付给实业公司股权通过诉讼质押给其债权人，导致履行置换协议风险增大，实业公司才与实业集团协商解除置换协议，进而导致本案纠纷发生。由此看出，实业公司将诉争房产交付证券公司以及证券公司入住诉争房屋行为是履行置换协议和以房抵债协议行为，发生纠纷起因也是因为实业集团在履行解除置换协议中违约行为造成。本案系因合同关系发生的纠纷，而非因侵权引起的纠纷。②合同解除并不能改变合同性质，即由合同之债转化为侵权之债，不能追溯到证券公司由依合同入住诉争房屋转变为违法入住，很难想象房屋占有人入住房屋行为合法只是随着时间推移而转化为侵权，同一民事行为发生了质变。侵权行为应具有违法性，即侵权行为发生没有法律和合同上依据，其本质是违法行为。本案中，证券公司依据合同中三方当事人达成的合意入住诉争房屋的，并不存在违法性。本案是由于实业集团将置换协议标的物通过诉讼质押给案外人而造成履行置换协议风险加大引起的合同纠纷，并不存在侵权事实，亦不存在侵权责任与违约责任竞合情形。本案三方当事人就以房抵债协议或资产置换协议是否成立、生效、有效以及在合同有效前提下，哪方当事人违约，合同应否解除；在合同无效前提下，如何返还财产，因合同无效造成损失应如何按过错比例分担等问题，属于因合同引起的纠纷，权利人应按合同关系另行提起诉讼。③按合同关系审查，从合同性质上讲，三方当事人所签两份协议本质上是商品房转预售合同，实业集团向实业公司支付的对价是股权，证券公司支付的对价为债权。诉争项目已办妥各种审批手续并取得商品房销售许可证，应认定上述两份协议有效。《合同法》第97条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案性质为商品房转预售合同，履行情况是出卖人将房屋已交付买受人，买受人并已支付对价，属善意第三人，恢复原状将损害善意第三人利益，故根据合同性质和合同履行情况，即使解除合同行为有效亦不能恢复原状。从法理上讲，实业集团与实业公司就解除合同意思表示属协商解除情形，应对解除合同后责任分担、损失分配达成共识，解除行为才完成。本案中，实业集团与实业公司未就解除资产置换协议后果作出约定，解除合同行为尚未完成，对资产置换合同当事人不产生合同解除约束力，对善意第三人更不产生恢复原状的合同解除后果。判决驳回实业公司诉请。

实务要点：三方当事人通过两份关联协议设定相关权利义务，其中一份合同解除，不必然导致另一份合同的当事人构成侵权。

案例索引：最高人民法院“某证券公司与某实业公司等侵权纠纷案”，见《渤海证券有限责任公司与天津立达房地产有限公司、天津立达集团有限公司侵权纠纷上诉案——三方两个法律关系如何确定合同性质》（冯小光，最高院民一庭），载《民事审判指导与参考·最高人民法院二审案件解析》（200304/16:230）。

17.购房合同并非从属于抵债协议，付款义务不能抵销

——抵债标的系他人所有房屋，债权人不能证明与房屋所有人所签房屋买卖合同从属抵债协议的，应依约支付购房款。

标签：｜借款合同｜以房抵债｜房屋买卖｜抵债房

案情简介：1996年，银行与工贸公司签订抵债协议，约定工贸公司用开发公司开发项目房地产抵偿所欠银行1.2亿余元本息，由开发公司与银行签订预售合同。随后，开发公司与银行签订预售合同。另案生效判决认定开发公司与工贸公司等合建合同无效，并对以开发公司名义开发、销售的房屋在开发公司与案外人之间进行了分配。2001年，开发公司以银行未依约支付购房款为由诉请解除购房合同。

法院认为：①预售合同与抵债协议是两份各自独立的合同，既不存在主从关系，亦不存在包容关系。首先，两份合同主体不一致，抵债协议是银行与工贸公司签订，而预售合同是银行与开发公司签订。无证据证明抵债协议当事人以口头或书面方式将以房抵债合同内容告知开发公司，亦无证据证明开发公司事后对他人处分自己财产行为予以追认。其次，从法理上讲从合同应是以主合同存在为前提才成立的合同，从合同应随主合同变更或消灭而变更或消灭。本案预售合同并非以抵债协议存在为前提，亦不存在相互依存关系。工贸公司并不享有房地产项目权益，即使有投资亦应按一般债权处理，故以工贸公司处分诉争房地产项目抵偿银行债务为主要内容的抵债协议无效。②预售商品房是要式法律行为，预售方应具备严格的法定条件并履行法定程序才能售房。从内容上看，立项、土地出让、规划、预售许可的政府审批文件上，始终记载着有开发公司名称，而无工贸公司名称，认定开发公司是诉争项目权利人证据充分，工贸公司缺乏主张权利的法定凭证，不是诉争项目权利人，无权以自己名义处分诉争项目部分房产。此外，诉争房屋涉及几百宗小业主状告开发商延期交房的购房合同诉讼中，均由开发公司作为开发商参加诉讼并承担责任的，而工贸公司不是诉讼当事人，实质上确认工贸公司对诉争项目投资、承包经营行为并未导致诉争项目权益全部或部分转移到其名下，其未取得能对外承担经营风险并独立承担民事责任的开发商地位。判决解除银行与开发公司所签预售合同。

实务要点：抵债标的系他人所有房屋，债权人不能证明与房屋所有人所签房屋买卖合同从属抵债协议的，应依约支付购房款。

案例索引：最高人民法院（2002）民一终字第34号“某银行与某开发公司等商品房预售合同纠纷案”，见《中国人民银行清远市中心支行与广东省第一建筑工程公司城市建设综合开发分公司、清远市华泰工贸有限公司预售商品房合同纠纷上诉案——正确区分商品房预售合同和以房抵债合同的性质》（冯小光，最高院民一庭），载《民事审判指导与参考·最高人民法院二审案件解析》（200302/14:335）。

18.股东出资大于应缴出资，不构成股东对公司的借款

——股东对公司的实际出资大于应缴出资形成的资本溢价，性质上属于公司的资本公积金，不构成股东对公司的借款。

标签：｜借款合同｜以房抵债｜出资瑕疵｜抽逃出资｜资本公积金｜资本溢价

案情简介：2005年，执行法院依建筑公司申请，查封了被执行人投资公司名下商铺。2008年，物业公司提出执行异议，其理由：1995年，投资公司设立时，章程规定首期投资总额1.46亿元，注册资本100万元，林某出资额为15万元；2003年，投资公司董事会决议以案涉商铺作价1884万元转让给林某以抵顶其多投入的出资本息；物业公司依林某指定受让案涉物业。

法院认为：①根据财政部1993年1月7日发布的《房地产开发企业会计制度》第311号科目“资本公积”和对资本溢价的范围规定，以及1994年施行的《公司法》第178条规定，股东对公司实际出资大于应缴注册资本部分的，应属公司资本公积金。此外，根据国务院《关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知》（国发〔1996〕35号）关于投资项目资金本规定，及本案书面证据，应认定林某对投资公司出资为资本公积金。物业公司主张林某对投资公司多缴出资属林某对投资公司借款，但未举证证明双方事先对该出资性质为借款及借款期限、利息等有特别约定。此情形下，根据前述规定，林某多缴出资应为资本公积金而非借款。②资本公积金属公司后备资金，股东可按出资比例向公司主张所有者权益，但股东出资后不能抽回，亦不得转变为公司债务计算利息、变相抽逃。2003年，投资公司董事会决议用本案房产抵顶林某多投入出资本息，实质是将林某本属资本公积金出资转变为公司对林某借款，并采用以物抵债形式予以返还，导致林某变相抽逃出资，违反了公司资本充实原则，与《公司法》和国务院上述通知规定相抵触，故董事会决议对林某借款债权的确认及以物抵债决定均应认定无效，物业公司依林某指定受让案涉物业，不具备最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定的阻却法院执行条件，不发生标的物所有权变动的法律效力，故判决确认物业公司对案涉物业不享有所有权。

实务要点：股东实际出资大于应缴出资形成的资本溢价，性质上属于公司资本公积金，不构成股东对公司借款，股东以此作为借款债权而与公司以物抵债的，构成变相抽逃出资，不符合最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定的阻却法院执行条件，不发生标的物所有权变动的法律效力。

案例索引：最高人民法院（2013）民提字第226号“某建筑公司与某投资公司等执行异议案”，见《再审申请人江门市江建建筑有限公司与被申请人江门市金华物业投资管理有限公司、江门市金华投资有限公司执行异议之诉》（审判长王富博，代理审判员吴景丽、张颖），载《商事审判指导·商事裁判文书选登》（201401/37:236）；另见《股东实际出资额大于应缴出资的性质认定——江门市江建建筑有限公司与江门市金华物业投资管理有限公司、江门市金华投资有限公司执行异议之诉》（审判长王富博，代理审判员吴景丽、张颖），载《最高人民法院商事审判指导案例》（V10-2014:252）。

19.以物抵债协议解除后，此前履行所得，属不当得利

——债权人和债务人达成以物抵债协议解除后，债务人依据该协议而取得的相关利益失去了合法依据，构成不当得利。

标签：｜借款合同｜以房抵债｜不当得利｜成立要件｜合同解除｜责任承担

案情简介：2000年，受让银行不良金融债权的资产公司与工程公司签订以物抵债协议，约定由工程公司用价值3000万余元的房产抵偿所欠资产公司2000万余元债权，就超过抵债部分的1000万元工程公司对资产公司的债权，由水泥厂向工程公司提供水泥以冲抵水泥厂所欠资产公司债务。2004年，因工程公司未缴交土地出让金，转让房产无法办理房产证，资产公司催告履行无果情况下，诉请解除合同，并偿还贷款。

法院认为：①工程公司在签约之后长达4年时间里虽经多次催告仍未将抵债房产过户给资产公司，违反了以物抵债协议约定的主要义务，资产公司合同目的没有实现。依《合同法》第94条第1款规定，工程公司行为已构成根本违约，资产公司依法律规定及合同约定有权行使合同解除权并主张违约金。②依我国法律规定，房屋产权证书和土地使用权证书是房产所有人合法权利凭证，工程公司仅与资产公司签订《商品房预售（预购）合同》，而未将上述房产过户登记至资产公司名下，不能确认资产公司是该抵债房产合法所有人。资产公司对该房屋无占有、使用、收益和处分权利，本案抵债协议并未履行完毕。③资产公司、工程公司在以物抵债协议基础上分别与水泥厂签订资产置换协议，以资产公司减免水泥厂部分债务为条件，水泥厂向工程公司提供了部分水泥实现冲抵。现以物抵债协议解除，工程公司依上述协议而取得的相关利益失去合法依据，构成不当得利。工程公司应以现金方式将其依据上述协议所取得资产公司债权及利息返还给资产公司。

实务要点：债权人和债务人达成以物抵债协议，在以物抵债协议解除后，债务人依据该协议而取得的相关利益失去了合法依据，构成不当得利。

案例索引：最高人民法院（2004）民二终字第168号“某资产公司与某工程公司等借款合同纠纷案”，见《重庆中建工程公司与中国信达资产管理公司重庆办事处等借款合同纠纷上诉案》（审判长姜伟，代理审判员钱晓晨、杨征宇），载《民商事审判指导·判决书选登》（200501/7:260）。

20.未办理登记的抵债财产，不能作为物权转让标的物

——金融机构将其不享有物权的抵债不动产通过不良资产剥离而签订物权转让协议，资产管理公司不能据此取得物权。

标签：｜借款合同｜以房抵债｜债权转让｜转让内容

案情简介：1998年，实业公司与银行签订财产抵偿协议，以评估价值9400万余元在建房产抵偿所欠银行因联建产生的贷款本金6660万元及利息，但一直未办登记手续。2000年，银行与资产公司达成以物抵贷资产转让协议，约定银行将前述以物抵贷资产转让给资产公司。2001年，资产公司以实业公司无法履行财产抵偿协议为由，起诉实业公司要求解除协议并返还欠款。

法院认为：①依案涉以物抵贷资产转让协议名称和内容，可得出双方转让的是不动产物权，而非银行对实业公司债权，资产公司与实业公司不存在债权债务法律关系。因转让的不动产属在建工程，尚未办理房产证书，亦未办理产权变更登记，财产抵偿协议并未实际履行，故银行对用以抵偿的财产尚不享有处置权，其对实业公司享有的仍为债权。②银行对实业公司只享有债权而不享有物权情况下，采取以物抵贷资产转让方式将其对实业公司的债权剥离给资产公司，导致资产转让协议无效，故资产公司与实业公司亦未形成有关约定转让不动产物上请求权的法律关系，且由于物权转让与债权转让系两个不同性质的权利转让，故银行与资产公司物权转让协议无效后并不当然转化为债权转让法律关系。至于银行与实业公司之间6600万元本息究竟是债权债务关系还是联建投资款关系，因属另一法律关系，本案不予审理。判决驳回资产公司对实业公司诉请。

实务要点：金融机构将不享有物权的抵债不动产通过不良资产剥离而签订物权转让协议，资产管理公司不能据此取得对债务人的物上请求权。

案例索引：最高人民法院判决“某资产公司与某实业公司债务纠纷案”，见《从本案看物权转让与债权转让的界定——成都天一集团公司与中国华融资产管理公司成都办事处债务纠纷上诉案》（刘敏，最高院民二庭），载《民商审判指导与参考·案例评析》（200302/4:130）。

附：九民会议纪要关于“以物抵债”的表述

（二）关于合同履行与救济

在认定以物抵债协议的性质和效力时，要根据订立协议时履行期限是否已经届满予以区别对待。合同解除、违约责任都是非违约方寻求救济的主要方式，人民法院在认定合同应否解除时，要根据当事人有无解除权、是约定解除还是法定解除等不同情形，分别予以处理。在确定违约责任时，尤其要注意依法适用违约金调整的相关规则，避免简单地以民间借贷利率的司法保护上限作为调整依据。

……

44.【履行期届满后达成的以物抵债协议】当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。

当事人在一审程序中因达成以物抵债协议申请撤回起诉的，人民法院可予准许。当事人在二审程序中申请撤回上诉的，人民法院应当告知其申请撤回起诉。当事人申请撤回起诉，经审查不损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的，人民法院可予准许。当事人不申请撤回起诉，请求人民法院出具调解书对以物抵债协议予以确认的，因债务人完全可以立即履行该协议，没有必要由人民法院出具调解书，故人民法院不应准许，同时应当继续对原债权债务关系进行审理。

45.【履行期届满前达成的以物抵债协议】当事人在债务履行期届满前达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，因此种情况不同于本纪要第71条规定的让与担保，人民法院应当向其释明，其应当根据原债权债务关系提起诉讼。经释明后当事人仍拒绝变更诉讼请求的，应当驳回其诉讼请求，但不影响其根据原债权债务关系另行提起诉讼。

转自：天同诉讼圈微信公众号https://mp.weixin.qq.com/s/CVfjMW8Gc-rd3jIAJsrU1A